11月中旬,重慶秋季房交會(huì)將拉開帷幕。重慶市房管局表示,本屆房交會(huì)將對參展房源的價(jià)格進(jìn)行限制,普通住宅均價(jià)須低于3800元/平方米(套內(nèi)),以便廣大市民購房。
這一舉動(dòng),彰顯了重慶市政府對于房地產(chǎn)市場的價(jià)值引導(dǎo)。重慶邁德房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙宜勝認(rèn)為,直轄以來,重慶房產(chǎn)發(fā)展健康,房屋性價(jià)比高,供求合理,都是在政府主導(dǎo)下取得的結(jié)果。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的機(jī)遇
據(jù)重慶市開發(fā)辦統(tǒng)計(jì),"十五"期間,重慶房地產(chǎn)投資額與GDP的比值達(dá)到14.36%,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)繳納的地方稅占了全市地方稅收入的三分之一,帶動(dòng)社會(huì)商品整體銷售額為2666億元。
十年來,重慶房地產(chǎn)業(yè)從弱、小到今天的波瀾壯闊,與政府的努力促進(jìn)息息相關(guān)。
直轄以來,重慶政府展開大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè),為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的布局空間。
促進(jìn)市場活躍另一個(gè)的源泉,是重慶實(shí)施的舊城改造工程。僅2003年,重慶就有5.1萬戶、326.4萬方舊房得到拆遷,80%的拆遷資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。拆遷戶的貨幣補(bǔ)償帶動(dòng)了二手房市場的火爆,同時(shí)也帶動(dòng)了商品房市場的活躍。
張新益說,"隨著城市投資價(jià)值提升,內(nèi)外資不斷涌入,這本應(yīng)帶來土地供應(yīng)的緊張,政府通過,來加大橋、高速路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),拓展了城市骨架和腹地。"目前僅在主城區(qū),長江上已建成大橋7座,在建2座,嘉陵江上建成10座,在建1座;而整個(gè)直轄市境內(nèi)的長江大橋就有16座。
重慶城市化的不斷提速,也為房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大機(jī)遇。2006年,重慶提出"一圈兩翼"戰(zhàn)略,使主城區(qū)面積進(jìn)一步拓寬,人口向中心城市集中。趙宜勝稱,"這使得市場需求增加,有利于進(jìn)一步形成供需兩旺的局面,使房地產(chǎn)業(yè)保持發(fā)展動(dòng)力。"
原重慶國土局副局長,現(xiàn)重慶市政協(xié)常委,西南大學(xué)教授邱道持是重慶地產(chǎn)發(fā)展的見證者。他提供了一組數(shù)據(jù),來說明重慶房地產(chǎn)的十年前后的對比。1996年,全市開發(fā)商購地僅588萬平方米,到2006年,達(dá)到1528萬平方米,1996年,全市房屋竣工面積為350萬平方米,2006年,竣工面積則達(dá)2225萬平方米。1996年,房地產(chǎn)投資55個(gè)億,2006年投資則達(dá)630億,均是呈倍數(shù)增長。
邱道持這樣概括重慶地產(chǎn)業(yè)這10年,"市場越做越大,開發(fā)規(guī)模越來越大。"
房價(jià)控制
重慶房地產(chǎn)在上規(guī)模同時(shí),令人印象深刻的是,房價(jià)一直處于較低水平。
雖然重慶房價(jià)在逐年上升,但整體價(jià)格并不高。據(jù)重慶房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì),10月以來,重慶商品房建筑面積成交均價(jià)為3523.8元/㎡。國家有關(guān)部門曾對全國35各大中城市的房價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查,重慶的房價(jià)處于較低水平,排在第20位,低于與重慶相鄰的成都、貴陽等地。
重慶市常務(wù)副市長黃奇帆曾多次對外界講述,政府對保持房價(jià)穩(wěn)定五大策略。
一是房產(chǎn)總投資不超過固定資產(chǎn)總投資25%。黃奇帆稱,重慶市對房地產(chǎn)的總投資有一個(gè)基本的度,就是每年房地產(chǎn)總投資不能超過固定資產(chǎn)總投資的25%,分析重慶這五年的數(shù)據(jù),每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)總投資的比例基本都在25%左右。
"一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資如果只占到10%的比例,說明城市發(fā)展空間不足,但如果這個(gè)比例達(dá)到30%,甚至是40%、50%的話,就一定會(huì)出現(xiàn)泡沫。"黃奇帆表示,一些沿海城市出現(xiàn)樓市(樓市博客|樓市新聞)泡沫都是因?yàn)槠溟_發(fā)比例超過了30%,重慶在這方面控制則是比較嚴(yán)格的。
二是城市人均住房面積在30平米左右。黃奇帆稱,重慶這幾年的房市發(fā)展一直遵循著一個(gè)原則,就是按照人均住房面積30平米來進(jìn)行規(guī)劃,這也是其它發(fā)達(dá)國家目前比較通用的原則。
"如果城市是400萬人口,房產(chǎn)開發(fā)面積就控制在1200平米,如果將來達(dá)到800萬人口,就應(yīng)該控制在2400平米。"黃奇帆表示,只要按照這個(gè)原則來開發(fā)房地產(chǎn),在總量上控制面積,規(guī)劃就不會(huì)亂。
三是與城市職工人均收入水平相適應(yīng)。 "政府還要控制一個(gè)問題,就是一個(gè)地區(qū)的房價(jià)要大體等于這個(gè)城市的職工人均月收入。"黃奇帆認(rèn)為,重慶主城居民月收入與房價(jià)保持了大致相當(dāng)?shù)乃健?
四是采用多中心組團(tuán)的城市規(guī)劃。"一個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展不出現(xiàn)泡沫,城市的規(guī)劃很重要。"黃奇帆說。重慶山水相隔,決定了其成組團(tuán)的發(fā)展模式。黃奇帆稱,重慶各個(gè)中心組團(tuán),供應(yīng)量足,相互之間交通便利,市民選擇面很大,除了渝中區(qū)外,市民選擇住在江北、南岸都很方便。"選擇多了,房價(jià)也相對比較平衡。"
第五是保障讓低收入者也有房住。黃奇帆表示,重慶在中西部地區(qū)是最早實(shí)施政府推動(dòng)廉租房建設(shè)。他透過說,這幾年政府批準(zhǔn)建造的低收入房,包括居民動(dòng)遷用房、經(jīng)濟(jì)適用房有2000萬平米,差不多占總量的1/5。
趙宜勝評價(jià)說,較低的價(jià)格,使重慶地產(chǎn)商告別了暴利,從而力精圖治,發(fā)掘自身潛力,在比較狹窄的空間,獲得了飛躍發(fā)展,并為市場提供了滿意的產(chǎn)品。
趙宜勝稱,一個(gè)很好的說明是,"即使是在這樣的價(jià)位水平,重慶商品房依然在項(xiàng)目品質(zhì)上、技術(shù)上保持了領(lǐng)先性。"
土地儲(chǔ)備
土地供應(yīng)充足也是房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定劑。重慶政府在土地管理上,有其獨(dú)特之處。即"以市場為基礎(chǔ),加上政府適當(dāng)干預(yù)。"邱道持稱。
重慶政府對土地的管理,經(jīng)歷了從干預(yù)到適度市場化的過程。"直轄前,土地價(jià)格非常低,價(jià)值沒得到上沒得到反映。"1996年,邱道持主持重慶土地價(jià)格評估。"當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)要求調(diào)低價(jià)格,以利招商引資。"
"2000年以前,地價(jià)都是偏低的,例如江北,北部新區(qū),很多土地,開發(fā)商拿地的成本不到10萬每畝。今年7月。江北華新街,一面積300畝的地塊,賣了42個(gè)億,平均每畝1400萬,這是10年前想都不敢想的。"邱道持說。
2001年,邱道持再次主持全市土地評估,一位市級領(lǐng)導(dǎo)在與他交換看法時(shí)提出,土地評價(jià)不能看自身?xiàng)l件,還要看市場需求,隨資源需求,資源稀缺程度調(diào)整。
"這說明,政府駕馭經(jīng)濟(jì)能力漸趨成熟,開始尊重市場的規(guī)律。"邱道持說。
在此以后,重慶地價(jià)開始上漲。邱道持認(rèn)為,"這是重慶良好的發(fā)展前景,供需情況,及競爭等因素相結(jié)合而產(chǎn)生的結(jié)果,這個(gè)結(jié)果真實(shí)反映了市場規(guī)律,否則其價(jià)值就全部為開發(fā)商獲得。"
土地增值,使政府土地收益增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),1996年,全市土地收益才幾個(gè)億,2001年為30個(gè)億,2006年則達(dá)到160個(gè)億。這些收益,被用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),公共事業(yè),以及弱勢人群的醫(yī)保、社保投入。
值得一提的是,2002年,在黃奇帆主導(dǎo)下,重慶成立聞名全國的八大國資集團(tuán),其中多家兼有土地儲(chǔ)備的功能。具有代表性的地產(chǎn)集團(tuán),代表重慶市政府承擔(dān)土地儲(chǔ)備整治任務(wù),它成為重慶市土地供應(yīng)的主渠道,承擔(dān)對一級土地進(jìn)行戰(zhàn)略儲(chǔ)備的任務(wù)。
黃奇帆在向媒體解答設(shè)立這八大集團(tuán)成立的初衷時(shí)曾表示," 通過這一途徑確保土地增值收益通過國企,轉(zhuǎn)投到地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上,落點(diǎn)在公共利益上,而不是落入房地產(chǎn)商腰包。
地產(chǎn)集團(tuán)儲(chǔ)備土地包括工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、老廠搬遷、院校置換土地、舊城拆遷土地、征用農(nóng)村集體土地等,這些土地以主城區(qū)為中心向周邊地區(qū)輻射,形成了主城區(qū)、城市重點(diǎn)拓展區(qū)、后中心區(qū)等,儲(chǔ)備的地塊涵蓋了各個(gè)等級地段。目前地產(chǎn)集團(tuán)累計(jì)完成投資182.35億元,2006年底控制性土地儲(chǔ)備達(dá)到11萬畝。
儲(chǔ)備的土地經(jīng)過整治,通過招、拍、掛方式推往市場。地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示,往往是根據(jù)土地出讓和房地產(chǎn)市場的情況,有計(jì)劃地投放,從而起到控制房價(jià)的作用。
邱道持稱,目前,重慶主城每年投放10-15平方公里的建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo),完全能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)的正常需求,確保了當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總體平穩(wěn).
趙宜勝認(rèn)為,政府的土地儲(chǔ)備,解決基礎(chǔ)設(shè)施所需資金,減少開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn),對于完善城市基本功能,一直發(fā)揮了比較好的作用,而這是開發(fā)商不愿做或做不到的,另一方面,政府在儲(chǔ)備土地過程中,如何處理被征地者,開發(fā)商與政府的關(guān)系,仍存在可商榷之處。
邱道持則表示,它需要反思的是,究竟全市需要多少儲(chǔ)備土地支持,還缺乏科學(xué)論證。
但就目前而言,這種模式的存在是合理的。
(來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ??作者：吳紅纓)
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