最近一段時間，有關央行提高二次房貸首付的話題很是熱鬧了一陣子。
然而，就在人們還在為“第二套房”糾纏不清之時，來自國土資源部和國家稅務總局方面的消息顯示，物業(yè)稅的出臺已如箭在弦，除“銀根”外“地根”也同時收緊。種種跡象表明，樓市正經(jīng)歷有史以來最嚴厲調控。
樓市遭遇最嚴厲調控
據(jù)新華社報道，國家稅務總局相關負責人10月12日在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。有分析人士指出，這一動態(tài)傳遞的信息意味著物業(yè)稅從“空轉”到落實或許僅剩下一步之遙。
據(jù)上述人士介紹，從2003年起，稅務總局和財政部就先后批準了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位，進行房地產模擬評稅試點。今年又批準了河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產模擬評稅擴大試點范圍。
這位負責人同時表示，稅務總局和財政部加強了與有關專家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系，創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計算機評稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關系，同時也培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。上述大量準備工作為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了條件。
除物業(yè)稅可能出臺之外，上周，值得關注的消息措施還包括央行再次提高存款準備金率及國土資源部新頒布的39號文件。
10月13日下午央行發(fā)布公告稱：決定自2007年10月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第八次上調銀行存款準備金率。在此之前，央行發(fā)行了1500億元央票，此舉與提高存款準備金率均被業(yè)界視為央行意欲再次加息前兆。僅進入2007年以來央行已連續(xù)五次升息，貨幣政策出臺接連不斷。有金融專家斷言，年底央行肯定還會繼續(xù)加息。
上周，繼9月末央行與銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政以后，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》國土資源部部長令200739號，簡稱39號令，進一步嚴格和規(guī)范土地的招拍掛制度，收緊土地融資，嚴控土地開發(fā)期限，其中明確規(guī)定：“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。”該法規(guī)將于11月1日起正式實施。
與央行連續(xù)加息及提高二次房貸首付相比，開征物業(yè)稅與明令禁止開發(fā)商分期領取土地證顯然更像是兩枚“重榜炸彈”。
今年早些時候，由于傳聞物業(yè)稅可能即將出臺，許多打算二次置業(yè)或欲購買高檔住宅的市民均推遲了購房計劃，京城大戶型高檔住宅市場驟然遇冷，時至今日，其元氣仍未完全恢復。京城大戶型高檔住宅銷售仍然相對低迷。
實際上，從2005年國務院出臺“國八條”算起，包括后來的“國六條”、限制外資政策、加強住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準備金率，兩年多的時間，調控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產發(fā)展史上均屬罕見。
樓市會否降溫？
“樓市未來可能會出現(xiàn)一定程度的觀望情緒，但目前還很難說會降溫。”10月11日，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理雷志超先生在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，央行提高二次房貸首付對于購房者來說，影響并不是很大。“能買得起第二套房的人，首付提高10%對于他們來說并不會很在乎。”雷志超稱。
按照央行新的貸款政策，貸款購買第二套房產將在現(xiàn)有基準利率上再上調10%的浮動利率。以同樣貸款60萬元，貸款期限20年購買第二套房計算，新政策出臺后除了首付門檻提高了10%外，若與2004年第一次加息時利率水平比較，購房者還將多支出30.6萬元的真金白銀。對于普通百姓來說，這是一個相當驚人的數(shù)字。
“銀行提高首付款比例，是對開發(fā)商資金鏈的重要考驗。資金來源方面，商業(yè)銀行將嚴格控制房地產開發(fā)貸款，比如項目資本金比例達不到35%，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款，開發(fā)商面臨資金短缺的壓力。銷售收入方面，由于提高第二套房首付比例及利率，房產投資及部分自住需求都將受到一定的抑制，銷售房款的回收進度因此將受到一定影響。”鏈家地產相關人士認為，加息及物業(yè)稅是最有可能兌現(xiàn)并對房地產行業(yè)產生實質性影響的政策。
“在目前整體經(jīng)濟快速增長情況下，加息更大的目的在于緩解通貨膨脹的壓力，但是近兩年來頻繁的加息對房地產行業(yè)所產生的疊加效應已不容忽視。”有專家進而指出，樓市降溫或再所難免。
最近一攬子的政策效果在部分城市已經(jīng)顯露出端倪。央行上海總部近日發(fā)布的三季度貨幣信貸運行顯示，在央行“進一步控制投放”政策下，上海9月房貸增速回落，滬上樓市“金九銀十”風光不再，與此同時央行數(shù)據(jù)顯示：房貸已經(jīng)成為上海人最大的負擔！另悉，為控制風險，上海對“第二套房”已停止發(fā)放定息房貸，建行上海分行則計劃“從嚴”控制第二套房貸首付，并擬提高至五成。
深圳國土房產局公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，進入10月份后，深圳樓市非但未出現(xiàn)“金九”盛景，新房還出現(xiàn)了急劇萎縮。據(jù)10月1日—9日的公示數(shù)據(jù)，深圳新房成交1.82萬平方米，日均僅為2026平方米，環(huán)比9月日均成交量下降高達八成之多。
業(yè)內人士表示，分期領證是過去開發(fā)商典型的打政策擦邊球行為，國土資源部部長令如得到切實執(zhí)行，將對開發(fā)商通過拖欠土地出讓金同時撬動多個開發(fā)項目的做法提出嚴峻挑戰(zhàn)，同時對這類開發(fā)商的資金鏈也是一大嚴峻考驗。另有專家表示，相關金融調控措施將促進房地產行業(yè)重組整合，隨著地價的上漲，越來越多的小公司將在競爭中被淘汰出局。
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