??? 經(jīng)過(guò)快速發(fā)展之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入震蕩整理階段。在這一階段,政府出于整個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展的考慮,往往會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控措施,或者是禁止限制期房轉(zhuǎn)讓的政策、或者是禁止外地人投資本地房市的政策等等。在此情況下,銀行個(gè)人房貸往往會(huì)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)較低只是相對(duì)而言,在房市周期的不同階段,個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識(shí)到這一點(diǎn),并采取相應(yīng)的措施,個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展終將給商業(yè)銀行積累巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患
個(gè)人房貸業(yè)務(wù)面臨六大風(fēng)險(xiǎn)
世界各國(guó)的情況表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總會(huì)呈現(xiàn)出或長(zhǎng)、或短的周期性特征。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)因素的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),其在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的不同階段,往往有不同的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式。
這就要求商業(yè)銀行必須根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的不同周期階段,采取不同的措施管理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)表現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
顯然,目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)分注重信用風(fēng)險(xiǎn),而忽略其他諸如操作等風(fēng)險(xiǎn)的做法有失偏頗。說(shuō)的嚴(yán)重一點(diǎn),如果不能認(rèn)識(shí)到個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的周期性表現(xiàn)特征,銀行往往會(huì)陷入兩種困境:要么是以偏概全,過(guò)分注重一種風(fēng)險(xiǎn)的管理,而意識(shí)不到其他風(fēng)險(xiǎn)的存在,從而在業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患;要么是以全蓋偏,不去區(qū)分個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在不同階段表現(xiàn)出來(lái)的不同奉獻(xiàn),而是眉毛胡子一把抓,從而造成主要風(fēng)險(xiǎn)抓不住、管不好,進(jìn)而只能對(duì)該種業(yè)務(wù)采取一棍子打死的態(tài)度,錯(cuò)過(guò)業(yè)務(wù)發(fā)展的最好時(shí)期。從這意義上來(lái)講,認(rèn)識(shí)個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的周期性表現(xiàn)對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行尤為重要。
近幾年來(lái),個(gè)人房貸業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的根本原因就在于該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,商業(yè)銀行個(gè)人房貸的不良率尚不足0.3%,有的銀行甚至低于0.1%。相比于其他貸款品種,個(gè)人房貸確實(shí)應(yīng)算作商業(yè)銀行“超低風(fēng)險(xiǎn)”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
但這并不意味著個(gè)人房貸業(yè)務(wù)就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。按照金融學(xué)中的有關(guān)理論,所謂風(fēng)險(xiǎn)就是指某種資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。從這一角度來(lái)講,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)是不存在的。即使是被喻為“金邊債券”的政府債券,同樣存在這種預(yù)期收益與實(shí)際收益發(fā)生偏離的可能性,即風(fēng)險(xiǎn)。
由于個(gè)人房貸持續(xù)期較長(zhǎng)(最長(zhǎng)為30年),其實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性就更大,即風(fēng)險(xiǎn)更大。
一般來(lái)講,個(gè)人房貸業(yè)務(wù)會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn):(1)信用風(fēng)險(xiǎn),即借款人由于某種原因(如失業(yè)或突發(fā)事件)而不能按期足額償還銀行貸款的情況;(2)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),即由于銀行資金過(guò)度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù),從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)的情況(從理論上講,商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)包括兩種情況,第一種情況是負(fù)債的流動(dòng)性,即銀行不能及時(shí)足額滿(mǎn)足存款人的取款要求;第二種情況是資產(chǎn)的流動(dòng)性,即銀行不能及時(shí)足額滿(mǎn)足客戶(hù)正當(dāng)?shù)馁J款需求);(3)操作風(fēng)險(xiǎn),與很多人印象中所認(rèn)為的不同,操作風(fēng)險(xiǎn)并非單純指操作方面的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)巴塞爾委員會(huì)的定義,操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。按照導(dǎo)致操作風(fēng)險(xiǎn)的不同因素,操作風(fēng)險(xiǎn)可被分為四類(lèi):人員因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)(如操作失誤)、流程因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)(如流程執(zhí)行不嚴(yán)格)、系統(tǒng)因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)(如系統(tǒng)失靈)和外部事件導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)(如外部欺詐、突發(fā)事件)。其中,人、流程和系統(tǒng)導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)為內(nèi)部因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn),而外部事件導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)屬于外部因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn);
?。?SPAN lang=EN-US>4)利率風(fēng)險(xiǎn),即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況;
?。?SPAN lang=EN-US>5)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑,從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況;
?。?SPAN lang=EN-US>6)政策風(fēng)險(xiǎn),即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)受到影響的情況。
個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的周期性表現(xiàn)
正如前面所述,個(gè)人房貸業(yè)務(wù)可能會(huì)給銀行造成諸如信用、操作、利率等風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)一般不是同時(shí)發(fā)生,而往往是分別出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的不同階段。也就是說(shuō),個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)在房市周期的不同階段呈現(xiàn)出不同的表現(xiàn)形式。
從國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看,一國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期一般有兩種情況,一種情況是房市周期從起步階段經(jīng)過(guò)快速發(fā)展階段,到震蕩整理階段,再到平穩(wěn)發(fā)展階段;另一種情況是房市周期從起步階段經(jīng)過(guò)快速發(fā)展階段到震蕩整理階段,再到衰退階段(見(jiàn)左下圖)。如圖所示,在房市周期的不同階段個(gè)人房貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有很大差異。而兩種不同房市周期個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的差別主要體現(xiàn)在第四個(gè)階段,即平穩(wěn)發(fā)展或衰退階段。
以一個(gè)完整的房市周期來(lái)分析,在房市起步階段,由于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)剛剛開(kāi)辦,銀行辦理房貸業(yè)務(wù)的信貸人員尚未熟練掌握該項(xiàng)業(yè)務(wù),操作流程也不規(guī)范,從而使銀行面臨內(nèi)部因素造成的操作風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí),由于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)一般在貸款持續(xù)期(20年-30年)的前半個(gè)周期結(jié)束時(shí)(即10年-15年左右)才顯現(xiàn)出來(lái),房市周期第一階段的信用風(fēng)險(xiǎn)不太明顯。
進(jìn)入快速發(fā)展階段后,銀行個(gè)人房貸的內(nèi)部操作流程日益規(guī)范,但由于此時(shí)房市處于快速上升過(guò)程,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于擴(kuò)大規(guī)模,開(kāi)始出現(xiàn)以個(gè)人房貸形式騙取銀行資金的現(xiàn)象。
而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象也往往會(huì)使得銀行的信貸人員疏于貸后檢查,由此引發(fā)外部欺詐導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)(正如前面所提到的,嚴(yán)格來(lái)講,外部欺詐,如票據(jù)詐騙應(yīng)屬于操作風(fēng)險(xiǎn),而不是人們一般意義上認(rèn)為的欺詐風(fēng)險(xiǎn)或道德風(fēng)險(xiǎn))和流程執(zhí)行不嚴(yán)格造成的操作風(fēng)險(xiǎn)。
個(gè)人房貸快速增長(zhǎng)也使銀行面臨潛在的流動(dòng)性問(wèn)題的困擾,如果不能引起注意,可能出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)過(guò)快速發(fā)展之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入震蕩整理階段。在這一階段,政府出于整個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展的考慮,往往會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控措施,或者是禁止限制期房轉(zhuǎn)讓的政策、或者是禁止外地人投資本地房市的政策等等。在此情況下,銀行個(gè)人房貸往往會(huì)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。而相關(guān)政策的出臺(tái)也會(huì)使得房?jī)r(jià)上漲速度趨緩,進(jìn)入震蕩整理過(guò)程,甚至于出現(xiàn)小幅下滑。此時(shí),房市的租金收益和投資收益大大低于預(yù)期,很多投資(機(jī))者開(kāi)始出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)。在政府有關(guān)政策的調(diào)控下,好的情況是房市進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展或健康發(fā)展階段。這時(shí),銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)很小,風(fēng)險(xiǎn)主要集中在利率風(fēng)險(xiǎn)上。如果政府調(diào)控不成功,房市極有可能進(jìn)入衰退或崩盤(pán)階段(如亞洲金融危機(jī)時(shí)香港的房地產(chǎn))。
房市的急劇下滑使得抵押房屋的價(jià)值急劇縮水,很多借款人紛紛選擇違約。因?yàn)?,?duì)借款人來(lái)講,當(dāng)房屋的市場(chǎng)價(jià)值下降到低于其在銀行抵押價(jià)值時(shí),選擇違約是最有利的。此時(shí),房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是通過(guò)轉(zhuǎn)化為借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)的形式表現(xiàn)出來(lái)的。
從理論上來(lái)講,利率風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是伴隨在房市周期的各個(gè)階段。但由于我國(guó)個(gè)人房貸采用了浮動(dòng)利率的形式(即利率一年一定),從而將銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到借款者的身上。值得注意的是,如果個(gè)人房貸利率上升,由于還款壓力加重,借款者很有可能出現(xiàn)違約,從而造成信用風(fēng)險(xiǎn)。
上面的分析告訴我們,個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)較低只是相對(duì)而言,在房市周期的不同階段,個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識(shí)到這一點(diǎn),并采取相應(yīng)的措施,個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展終將給商業(yè)銀行積累巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。
專(zhuān)家視點(diǎn)(鏈接)
蕭灼基(經(jīng)濟(jì)學(xué)家)
將視點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)老百姓房?jī)r(jià)
現(xiàn)在很多人反映,房?jī)r(jià)太高了,買(mǎi)不起。房?jī)r(jià)是否與居民購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng),可以用一組數(shù)字來(lái)說(shuō)明:目前,我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積23平方米,平均每戶(hù)3.5人,每戶(hù)建筑面積為80—100平方米,城鎮(zhèn)居民住房平均價(jià)格為2500元/平方米,也就是說(shuō),買(mǎi)房需要20.25萬(wàn)元。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元,一個(gè)家庭的可支配收入不到3萬(wàn)元,算下來(lái),一個(gè)家庭要買(mǎi)一套住房至少需要8—12年。
蕭灼基再次給降低房?jī)r(jià)開(kāi)出“藥方”。他說(shuō),目前商品房70年的土地使用費(fèi)是一次付清的,在房?jī)r(jià)中占的比重很大,開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)重,購(gòu)房者負(fù)擔(dān)重。他提出,如果改為按年收取地租的方式,不僅能減輕開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者負(fù)擔(dān),也能促進(jìn)政府財(cái)政收入持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。降低房?jī)r(jià),需要多方的共同努力,僅靠開(kāi)發(fā)商或政府都是不行的。
陳淮(建設(shè)部政策研究中心主任)
中國(guó)地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有供大于求
根據(jù)認(rèn)為,即使有20%的城鎮(zhèn)家庭(約2700萬(wàn)戶(hù))想要增加20平方米的住房面積,其需求總量就達(dá)5.4億平方米。到2020年,預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口將增加3.5億,人均住房面積達(dá)到35平方米,這樣算來(lái)中國(guó)大陸的商品房其實(shí)不但沒(méi)有過(guò)剩,反而存在巨大的缺口。針對(duì)“中國(guó)大陸大多數(shù)居民買(mǎi)不起房”的觀點(diǎn),陳淮并不同意。他認(rèn)為,普通老百姓望房興嘆的主要原因是二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有建立起來(lái),住房存量資源的流動(dòng)性太差。發(fā)達(dá)國(guó)家每年的房地產(chǎn)交易總額中80%以上是存量住房,而中國(guó)大陸85%以上是增量住房。也就是說(shuō),發(fā)達(dá)國(guó)家是用老房加一部分錢(qián)買(mǎi)新房,中國(guó)大陸是老房子不賣(mài)又買(mǎi)新房,這樣當(dāng)然就“買(mǎi)不起房”了。
謝百三(復(fù)旦大學(xué)財(cái)務(wù)金融系教授)
政府遲早要擠掉房地產(chǎn)泡沫
“我早說(shuō)過(guò)房地產(chǎn)有泡沫,政府遲早是要把它們擠掉的。這樣可以壓制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款,從而抑制房地產(chǎn)投資。開(kāi)發(fā)商的投資成本增加以后,自然會(huì)向商品房上轉(zhuǎn)嫁成本,從而造成房子的價(jià)格更高。加上個(gè)人房貸利率的上調(diào),會(huì)使更多有購(gòu)房意愿的人望而卻步。等到?jīng)]有人買(mǎi)得起的時(shí)候,最終房?jī)r(jià)就會(huì)降回合理的價(jià)位,泡沫也就被擠掉了。”
趙曉雷(上海財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究所所長(zhǎng))
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正常
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)程度上是一種“信心經(jīng)濟(jì)”、“預(yù)期經(jīng)濟(jì)”,當(dāng)預(yù)期不樂(lè)觀,信心受到?jīng)_擊,就會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。一旦需求萎縮,房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)止升轉(zhuǎn)跌。房地產(chǎn)需求大體分為消費(fèi)性需求和投資性需求。消費(fèi)性需求主要是自用居住和保值;投資性需求主要是獲得增值回報(bào)。如果增值預(yù)期樂(lè)觀,投資性需求很旺盛,房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升,則會(huì)產(chǎn)生泡沫,支撐泡沫的是信心和預(yù)期。一旦信心受到?jīng)_擊,預(yù)期悲觀,泡沫便會(huì)破滅,市場(chǎng)便會(huì)崩盤(pán)。但據(jù)最新統(tǒng)計(jì),上海投資性購(gòu)房比例已從16%左右下降到11%,自用常住比例為85%,自用閑居比例為3%左右。從此需求結(jié)構(gòu)看,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)基本還是正常的。因此,調(diào)控房地產(chǎn)需求的政策和手段要非常謹(jǐn)慎,要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,維持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。