物權(quán)法草案明確指出，對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。 中新社發(fā) 謝正軍 作
在小區(qū)內(nèi)收廢品，要向物業(yè)交納“垃圾專收費(fèi)”；裝修公司、家政公司開進(jìn)小區(qū)，要向物業(yè)交“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”；利用小區(qū)建筑外墻和電梯做廣告，更是有專門的廣告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)……但是這些收益應(yīng)該歸誰(shuí)？這筆錢去向如何？記者采訪發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)這些收益都是一頭霧水，更不清楚這筆錢落在了何處。
小區(qū)物業(yè)生財(cái)有道
每個(gè)業(yè)主在自己居住的小區(qū)稍加留心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)物業(yè)在創(chuàng)收方面可謂創(chuàng)意無(wú)限，生財(cái)有道。目前各個(gè)小區(qū)最普遍的做法是向外來(lái)車輛收取停車費(fèi)，例如杭州城北一個(gè)大型新建小區(qū)，外來(lái)車輛進(jìn)入超過(guò)兩小時(shí)就收費(fèi)，每小時(shí)收費(fèi)五元。
除了征收停車費(fèi)以外，出租公共地下室、公共運(yùn)動(dòng)場(chǎng)可以收費(fèi)，向小區(qū)出入口的攤販可以收取占地費(fèi)，向裝飾公司和建材商可以收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，甚至收廢品者都要買“通行證”才能進(jìn)小區(qū)，物業(yè)“外快”來(lái)路多多。據(jù)了解，杭州拱墅區(qū)一個(gè)臨近運(yùn)河、僅有六七幢樓房的小型小區(qū)，物管設(shè)立的規(guī)定中有一條是：在小區(qū)內(nèi)回收廢品者，每年要花100元辦理“專收費(fèi)”，這樣就可以壟斷小區(qū)內(nèi)收廢品的業(yè)務(wù)，其他人不得入內(nèi)。
現(xiàn)在二手房交易火爆，許多小區(qū)還借二手房發(fā)了小財(cái)。據(jù)一些房產(chǎn)中介反映，有的小區(qū)物業(yè)會(huì)向房產(chǎn)中介收取每次10元、20元的“看房費(fèi)”。家政公司在小區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，如果是通過(guò)物業(yè)公司介紹的住戶，物業(yè)公司要提取10%的服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)公司有時(shí)甚至還從事違法的生意，比如偷偷出賣小區(qū)業(yè)主的電話號(hào)碼給房產(chǎn)中介。“2000元一份，整個(gè)小區(qū)的業(yè)主資料都可以買到?！币晃恍甄姷姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)一再要求記者不要透露姓名、公司名稱，因?yàn)椤暗米锪宋飿I(yè)，房產(chǎn)中介就做不下去了”。
物業(yè)收入理應(yīng)與業(yè)主同分享
據(jù)了解，山東青島新貴都小區(qū)由于經(jīng)營(yíng)有方，收支平衡還略有盈余，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)從每月每平方米的0.4元降到0.3元，一年算下來(lái)每戶居民至少可以省下100多元錢。而物業(yè)管理公司聲稱，如果再增加一些門面房，節(jié)約開支，實(shí)現(xiàn)零物業(yè)費(fèi)完全有可能。
物業(yè)公司的收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司妥善經(jīng)營(yíng)，生財(cái)有道，按理說(shuō)業(yè)主們應(yīng)該享受到更好的物業(yè)服務(wù)，或者像新貴都小區(qū)這樣，得到物業(yè)費(fèi)減免，讓業(yè)主分享物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)成果。但是記者在采訪中了解到，大部分小區(qū)的業(yè)主反映，這些收費(fèi)項(xiàng)目自己根本不知情，也不知道賺來(lái)的錢用到了哪里，更別提物業(yè)費(fèi)減免。
電梯廣告收費(fèi)是高層、小高層樓盤非常普遍的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。一位廣告公司工作人員告訴記者，根據(jù)小區(qū)檔次高低，一部電梯廣告位年租金可達(dá)300至1200元，一個(gè)中等規(guī)模的小區(qū)，一年光是電梯廣告權(quán)收費(fèi)就在三萬(wàn)到五萬(wàn)元左右?！斑@還是杭州的價(jià)格，在上海、北京等地，小區(qū)電梯廣告費(fèi)的價(jià)格更高?！?BR> 但是被采訪的物業(yè)公司都不同意物業(yè)費(fèi)來(lái)路不明，去向不清的說(shuō)法。杭州野風(fēng)物業(yè)管理公司主任董偉民說(shuō)，野風(fēng)物業(yè)的每一處廣告都有租賃合同，業(yè)主很容易掌握物業(yè)的收入情況，并且查詢資金去向。
誰(shuí)來(lái)監(jiān)管物業(yè)：一道不新鮮的難題
根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的有關(guān)規(guī)定，電梯間、小區(qū)樓房外墻等部位，都屬于建筑物共有部分，廣告費(fèi)的收入應(yīng)該歸業(yè)主共同所有。
“物業(yè)公司相當(dāng)于是業(yè)主集體請(qǐng)的管家，主人沒(méi)有委托的事，管家沒(méi)有權(quán)力自作主張?！闭憬吐蓭熓聞?wù)所律師劉成林說(shuō)，如果物業(yè)公司在沒(méi)有得到業(yè)主委員會(huì)授權(quán)的情況下，向廣告公司出租電梯廣告，那么簽訂的合同也是無(wú)效合同。
劉成林說(shuō)，物業(yè)公司的功能是服務(wù)，一切權(quán)利來(lái)自全體業(yè)主的授權(quán)，如果要利用小區(qū)資源進(jìn)行盈利，須得到業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，同時(shí)該收入列入業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管項(xiàng)目。如果物業(yè)公司不僅擅自做主開展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，而且還將收益據(jù)為己有，則侵犯了業(yè)主的權(quán)益。
專家提醒，如果業(yè)主所在小區(qū)有上述情況，業(yè)主應(yīng)該與物業(yè)公司交涉，要求物業(yè)公司公布上述收入，并將收入用于小區(qū)的公共支出或直接補(bǔ)貼給業(yè)主作為物業(yè)費(fèi)等。物業(yè)公司如果拒不“掏出”這些收入，業(yè)主有權(quán)通過(guò)法律渠道討要這些收入，以維護(hù)自身合法權(quán)益不受侵犯。
專家認(rèn)為，業(yè)主對(duì)收益權(quán)維權(quán)意識(shí)的淡薄和相關(guān)法律法規(guī)的缺失，使這筆本應(yīng)造福整個(gè)社區(qū)的資金成為物業(yè)管理公司的“外快”。物業(yè)的資金利用無(wú)人監(jiān)管，不僅影響到業(yè)主的廣告收益，業(yè)主繳納的其他物業(yè)費(fèi)用也用得不明不白。