《物權(quán)法》實施在即房產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)操作將"出局"
8月11日，在市建設(shè)局、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)協(xié)會等主辦的《物權(quán)法》學(xué)習(xí)研討會上，《物權(quán)法》起草人之一、煙臺大學(xué)副校長、法學(xué)教授房紹坤及山東鑫士銘律師事務(wù)所主任劉學(xué)信、律師閆凌宇，以案釋法，為全市200多家房企老總詳細(xì)解讀了《物權(quán)法》背景下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作規(guī)則。
預(yù)告登記后
“一房二賣”無效
隨著房價的不斷上漲，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“一房二賣”的現(xiàn)象時有發(fā)生。由于在商品房或二手房買賣中，簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時間差，這就給不良房產(chǎn)商或原房主“一房二賣”提供了機(jī)會。
2004年，在外企工作的杜峰看中某房產(chǎn)公司正在開發(fā)的一套二居室住房，當(dāng)時的售價為3000元/平米。杜峰與開發(fā)商簽訂了購房合同，并于2004年2月1日辦理了付款交房的手續(xù)，同時約定一年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。在簽訂合同之后不久，杜峰因公需要出國一年，他將鑰匙交給該房產(chǎn)公司下屬的物業(yè)處保管。3月份以后，樓價大漲，商品房供不應(yīng)求。于是在3月5日，該房產(chǎn)公司售樓人員便以公司名義將這套房屋賣給了另一業(yè)主。
2005年5月，杜峰回國后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋已被他人居住，手持購房合同要求該業(yè)主騰退房屋，遭到拒絕。隨后杜峰找到房產(chǎn)公司交涉，該房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示“一房二賣”的確是自己的工作人員所為，并表示愿意按照合同約定返還杜峰的全部購房款及利息，但拒絕返還房屋。
【相關(guān)法條】
《物權(quán)法》第一章第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
【專家解讀】
劉學(xué)信：“一房二賣或多賣的糾紛在《物權(quán)法》頒布實施前，買受人只能要求房產(chǎn)商或原房主承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。以上案例中，由于房屋價格大幅上漲而房主的大量資金又被占用，損失就更為慘重。原本30萬的房子現(xiàn)在要花上50萬，但房主這20萬元的損失卻得不到賠償。”
“在《物權(quán)法》實施后，購房者只要與開發(fā)商或原房主簽訂了房屋買賣合同，即可向登記機(jī)構(gòu)申請‘預(yù)告登記’，以保證將來獲得對于不動產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，如果開發(fā)商再將房屋轉(zhuǎn)賣，按照《物權(quán)法》規(guī)定，這種轉(zhuǎn)賣不會受法律保護(hù)。”
強(qiáng)制拆遷
不可有商業(yè)目的
隨著城市管理辦法等的日漸完善，近年來強(qiáng)制拆遷、野蠻拆遷的現(xiàn)象得到遏制，但《物權(quán)法》明確規(guī)定保護(hù)私人合法財產(chǎn)，在法律中還是第一次。
強(qiáng)制拆遷最經(jīng)典的案例當(dāng)數(shù)“史上最牛釘子戶”。2004年10月，重慶兩家房地產(chǎn)公司對九龍坡區(qū)楊家坪鶴興路片區(qū)啟動拆遷工程，到2006年9月，其他拆遷戶都接受了安置方案，只有17號一家堅決不搬，其他戶被拆遷完后，戶主楊武夫婦的小樓成了“孤島”，被稱為“史上最牛釘子戶”。九龍坡區(qū)房地產(chǎn)管理局向法院申請先予執(zhí)行楊武房屋強(qiáng)制拆遷，最后在法院主持下，經(jīng)過多方反復(fù)談判協(xié)商，拆遷人基本上滿足了楊武夫婦的要求……
【相關(guān)法條】
《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；第四十二條規(guī)定，為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。
【專家解讀】
房紹坤：“這是一個保護(hù)私人產(chǎn)權(quán)的鮮活案例。拆遷中的釘子戶在全國各地都普遍存在，這反映出我國目前在征地拆遷工作中還存在著很多問題，從而導(dǎo)致了開發(fā)商與拆遷戶之間的尖銳矛盾?！?/P>
“上述案例中，楊武夫婦與拆遷人開發(fā)商之間的爭斗，其實就是不動產(chǎn)所有人與非所有人之間針對不動產(chǎn)的處分權(quán)的戰(zhàn)爭?！段餀?quán)法》實施后，只有為公共利益需要可以依法征收個人的房屋及不動產(chǎn)。為了商業(yè)利益，開發(fā)商不能強(qiáng)制拆遷，只能通過與被拆遷對象談判協(xié)商的辦法來達(dá)成一致，國家政府也不能強(qiáng)制戶主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)?！?/P>
開發(fā)商不得
侵占公共權(quán)益
當(dāng)前很多開發(fā)商看準(zhǔn)了購房者愿花重金購綠地的消費心態(tài)，將小區(qū)內(nèi)的綠地以一定價格單獨出售給小區(qū)以外的人或者小區(qū)內(nèi)的某個業(yè)主。但是，這些小區(qū)綠地等公用部分的所有權(quán)是屬于全體業(yè)主，而不歸屬于開發(fā)商的，是屬于一種共享利益。
某小區(qū)建成于20世紀(jì)90年代初，當(dāng)時的地下停車場設(shè)計為自行車庫，并沒有規(guī)劃汽車停車位。而隨著人們生活水平的提高，小區(qū)內(nèi)的汽車越來越多了，2005年，開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)較寬闊的道路兩旁劃出停車位，并且向車主收取月租費。有車主認(rèn)為，占用的是小區(qū)公共部分，開發(fā)商不應(yīng)收取停車費；而開發(fā)商則稱劃出停車位規(guī)范了小區(qū)停車，付出了管理成本。
【相關(guān)法條】
《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。此外，小區(qū)綠地也屬全體業(yè)主所有，但屬市政綠地的除外。
【專家解讀】
閆凌宇：“開發(fā)商劃出的停車位原本屬于小區(qū)的道路，因此在小區(qū)規(guī)劃中，這些停車位本不存在，而是占用了路面。由于小區(qū)路面進(jìn)入了業(yè)主的公攤面積，其歸全體業(yè)主所有。在上述案例中，該小區(qū)的開發(fā)商沒有處置權(quán)，不能出租或出售車位。但由于車主占用了小區(qū)公共面積，并且開發(fā)商付出了管理成本，因此車主應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主付費，并向開發(fā)商支付管理費。也就是說，開發(fā)商向車主收取的費用扣除管理費之外的，都應(yīng)劃入全體業(yè)主公有賬戶。”
物業(yè)用房
屬全體業(yè)主所有
如今，許多小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房，基本都作為物業(yè)管理人員和業(yè)主委員會的辦公室，不過其中也有一些同時用做社區(qū)小賣部或游樂室。長久以來，物業(yè)服務(wù)用房的歸屬問題引發(fā)了不少爭議。
某小區(qū)雖然成功更換了物業(yè)公司，但是新物業(yè)進(jìn)駐時才發(fā)現(xiàn)沒有物業(yè)服務(wù)用房。因為開發(fā)商持有物業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)證，并將物業(yè)用房出售給另一公司，雖然建設(shè)部門后來撤銷了物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)證，但“產(chǎn)權(quán)人”稱物業(yè)服務(wù)用房沒有進(jìn)入公攤面積，房屋仍歸其所有，拒絕向物業(yè)公司移交物業(yè)服務(wù)用房。
【相關(guān)法條】
《物權(quán)法》第七十三條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
【專家解讀】
房紹坤：“無論物業(yè)服務(wù)用房是否進(jìn)入了公攤面積，都必須屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)處分。因此，開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計住宅小區(qū)時，就必須按照規(guī)定設(shè)計足量的物業(yè)服務(wù)用房，進(jìn)入公攤面積，歸全體業(yè)主所有。開發(fā)商不要誤以為物業(yè)服務(wù)用房不進(jìn)入公攤面積，就可以獲得產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售或出租等處置?！?/P>
樓盤建設(shè)應(yīng)
尊重業(yè)主“采光權(quán)”
近年來，隨著城市建設(shè)速度的不斷加快，土地價格一路飆升。為了追求利潤最大化，有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓樓層過高，密度過大；加之一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，有些人私搭亂建，影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光，使得“采光權(quán)”侵害索賠案件屢屢發(fā)生，這也暴露了我國“陽光政策”的空白。
市民劉輝購買了一套位于一樓的商品房，剛?cè)胱r他站在廚房里就可以看到街邊的樹木等，而且客廳和臥室的光線都非常好。但不久，某開發(fā)商在街邊修建了2~3層高的商鋪，不僅占用了小區(qū)部分綠化帶和公共通道，還遮擋了劉輝及鄰居家的光線。開發(fā)商曾希望通過賠償來解決，但劉輝等人沒有答應(yīng)，他們希望通過起訴拆除部分商鋪，歸還自己的“采光權(quán)”。
【相關(guān)法條】
《物權(quán)法》第八十九條規(guī)定：建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
【專家解讀】
劉學(xué)信：“住宅陽光權(quán)，是一種新型的私人權(quán)利，這些權(quán)利滿足的是人們對于采光等方面的精神需求，此次《物權(quán)法》對居民的通風(fēng)、采光和日照進(jìn)行了明確保護(hù)。也就是說，新開發(fā)的樓盤商鋪應(yīng)以不妨礙業(yè)主的住宅陽光權(quán)為建設(shè)的先期條件?！?/P>
記者夏丹 通訊員劉少飛報道
焦點快評
守法是房企的"生存之道"
此次《物權(quán)法》學(xué)習(xí)研討會上，法學(xué)專家為我市房產(chǎn)企業(yè)帶來了一個新理念：房地產(chǎn)業(yè)是一個高法律風(fēng)險行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)的高法律風(fēng)險源于它的強(qiáng)勢地位。
在一個長期強(qiáng)勢的行業(yè)中，往往存在著法律規(guī)則被弱化的現(xiàn)象。從目前狀況來看，由于住房的供應(yīng)已經(jīng)商品化，國家城市化的進(jìn)程也將進(jìn)一步深入，在一定時期內(nèi)，商品房市場仍然會是賣方市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織和實施單位，其在項目開發(fā)過程中處于核心地位、龍頭地位，有權(quán)選擇簽約單位，有權(quán)決定簽約價格、履約期限等事關(guān)商品房開發(fā)、建設(shè)、買賣的重要事項。這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定階段、一定環(huán)節(jié)占有了優(yōu)勢地位。
但優(yōu)勢并不是持久不變的。近年來，政府為調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場出臺了一系列政策，從前兩年的“國八條”、“國六條”，到今年6月建設(shè)部關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示，上個月濟(jì)南又拆除了接近10萬平方米的“野樓盤”……這些連續(xù)的政策表明，企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)行為將被越來越嚴(yán)密的法規(guī)梳洗，以往的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等開發(fā)行為都不符合法律規(guī)定，不再受法律保護(hù)。
房產(chǎn)大鱷潘石屹說過，“圈地是有巨大法律風(fēng)險的”。房產(chǎn)企業(yè)法律上的高風(fēng)險，源于法律規(guī)則在“強(qiáng)勢”開發(fā)商的眼里被藐視。針對當(dāng)前樓市，有關(guān)專家指出，政府還可能出臺一些新措施，譬如與《物權(quán)法》配套的《城市房屋拆遷條例》的修訂與實施等，這也將使房地產(chǎn)市場面臨著一次全新的“洗牌”。
大浪淘沙。在房地產(chǎn)業(yè)高法律風(fēng)險時期，房地產(chǎn)企業(yè)必須給自己重新找準(zhǔn)位置。與其他行業(yè)一樣，房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行需要遵守“規(guī)則”。不然，在履約和權(quán)益維護(hù)等方面游離“規(guī)則”的遠(yuǎn)近，或許會決定他們謝幕的次序。