和黃在2005年取得的9個(gè)項(xiàng)目中，至今除了長(zhǎng)春的凈月潭及天津的營(yíng)口道項(xiàng)目已有所動(dòng)作外，其余項(xiàng)目在過(guò)去兩年里一直處于“完成1%”的狀態(tài)
李嘉誠(chéng)麾下的和記黃埔(0013.HK，下稱“和黃”)“捂地”功夫了得在業(yè)界已頗具“盛名”。從廣州的黃沙地鐵上蓋物業(yè)到上海的匯賢居，以至北京的逸翠園地塊，均是和黃“捂地”獲取地產(chǎn)開發(fā)高額利潤(rùn)的典型案例。
日前，由和黃開發(fā)的上海古北御翠豪庭成為和黃又一個(gè)“捂地”范例。這個(gè)于8月4日正式開盤的豪宅項(xiàng)目，以較周邊房?jī)r(jià)至少高出10000元/平方米的35000元/平方米的價(jià)格推向市場(chǎng)，卻絲毫沒有改變其受歡迎的程度——網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，御翠豪庭首批推出的60套房源在開盤當(dāng)天售出1套房源，另有53套房源被預(yù)定，占首批房源的88.3%，剩余6套房源可售。
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該樓盤被和黃“捂”了將近6年。2001年和黃以3.9億元人民幣的價(jià)格獲得該地塊后，很快被列入公司發(fā)展計(jì)劃。但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在查閱和黃歷年的年報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在拿地后兩年基本上沒有任何動(dòng)靜，到2003年底時(shí)，項(xiàng)目的完成百分比仍維持在可憐的1%。而和黃在2002年的年報(bào)中將該項(xiàng)目的完成日期“估計(jì)”為2005年。
項(xiàng)目的發(fā)展在2004年之后開始略微加快，至2005年底，項(xiàng)目第一期住宅已完成60%，這種狀態(tài)又維持至2006年底。實(shí)際上，按照規(guī)定，項(xiàng)目第一期已經(jīng)達(dá)到上海市的新房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但和黃卻遲遲沒有將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。這一“捂”，又是兩年。
實(shí)際上，在御翠豪庭之前，和黃上海的項(xiàng)目幾乎都有過(guò)“捂地”加“捂盤”的經(jīng)歷。最早且最有名的是匯賢居。這個(gè)位于上海長(zhǎng)樂(lè)路、烏魯木齊路的高檔豪宅曾經(jīng)是上海的“樓王”，2003年就以一套頂層復(fù)式6500美元/平方米的單價(jià)引起市場(chǎng)轟動(dòng)。而該項(xiàng)目的地塊早于上世紀(jì)90年代中期已獲得，其間經(jīng)過(guò)將近10年的時(shí)間才將樓盤推向市場(chǎng)，成為和黃“捂地”的典范之一。
據(jù)記者了解到的最新消息，和黃于2005年在上海取得的三個(gè)項(xiàng)目，至今無(wú)一正式動(dòng)工。位于上海浦東的世紀(jì)大道項(xiàng)目在地塊拆平近一年后幾無(wú)動(dòng)靜。據(jù)了解，該項(xiàng)目的“閑置狀態(tài)”仍將持續(xù)一段時(shí)間。知情人士透露，和黃已將該項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理調(diào)至北京接替逸翠園項(xiàng)目剛離任的項(xiàng)目經(jīng)理一職。
去年底時(shí)，和黃公司曾有計(jì)劃該項(xiàng)目在今年初開工建設(shè)，但到目前為止，項(xiàng)目“已處于正準(zhǔn)備開工狀態(tài)很久了”。與此同時(shí)，與項(xiàng)目幾乎同期的對(duì)面地塊上的項(xiàng)目，其地下室工程已接近完工。
根據(jù)和黃年報(bào)顯示，與世紀(jì)大道項(xiàng)目同一年取得的新閘路項(xiàng)目也并未動(dòng)工。盡管近期和黃在該地塊上又有所動(dòng)作，但據(jù)內(nèi)部人士透露，“以和黃的速度，該項(xiàng)目離正式開工還早”。據(jù)最新消息，位于閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)的項(xiàng)目現(xiàn)在也只是基礎(chǔ)動(dòng)工，“按計(jì)劃，今年10月份正式動(dòng)工”。
與此同時(shí)，和黃于去年底獲得的陸家嘴(行情論壇)地塊，至今尚未列入公司的發(fā)展計(jì)劃。上述人士同時(shí)表示，和黃地產(chǎn)上海公司最近正在籌建8~9個(gè)項(xiàng)目公司，以一個(gè)項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目的安排，這意味著和黃在上海已有8~9個(gè)項(xiàng)目正待啟動(dòng)。
但根據(jù)公開的資料，和黃在上海尚未開工的地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有這么多。如果該人士的說(shuō)法屬實(shí)，則和黃在上海還有一些尚未公開的項(xiàng)目，而和黃的上?！拔娴亍贝髴粢矊?dāng)之無(wú)愧了。
實(shí)際上，除了在上海“捂地”外，和黃在內(nèi)地其他城市也在悄然“捂地”。同樣于2005年取得的重慶渝北區(qū)的陡溪項(xiàng)目，至今還處于“做土方”的狀態(tài)，并且已經(jīng)“接近9個(gè)月都還是這個(gè)狀態(tài)”。記者注意到，和黃在2005年取得的9個(gè)項(xiàng)目中，至今除了長(zhǎng)春的凈月潭及天津的營(yíng)口道項(xiàng)目已有所動(dòng)作外，其余項(xiàng)目在過(guò)去兩年里一直處于“完成1%”的狀態(tài)。
“捂地”的好處
從和黃每年公布的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展情況看，每年為和黃貢獻(xiàn)銷售收入的內(nèi)地項(xiàng)目最多不超過(guò)5個(gè)。這說(shuō)明和黃銷售的內(nèi)地住宅項(xiàng)目每年不足5個(gè)，其中多數(shù)樓盤都是連續(xù)幾年成為和黃地產(chǎn)部門的營(yíng)收主力，其中包括上海頂級(jí)別墅御翠園，該項(xiàng)目在2005~2006年連續(xù)兩年成為和黃贏利的主要地產(chǎn)項(xiàng)目。
以這種開發(fā)及推盤速度，和黃目前已列入發(fā)展計(jì)劃的內(nèi)地31個(gè)項(xiàng)目中，除已經(jīng)接近尾聲的項(xiàng)目外，其余的項(xiàng)目想不“捂盤”都難。推盤的速度減慢，就意味著開發(fā)的速度也將隨之放慢，“捂地”也成為順其自然。
當(dāng)然，對(duì)和黃而言，不論“捂地”或“捂盤”，為其帶來(lái)的直接結(jié)果就是項(xiàng)目售價(jià)抬高，利潤(rùn)增長(zhǎng)?！拔娴亍?年、“捂盤”兩年之后的御翠豪庭，其售價(jià)在最后即將開盤的幾個(gè)月之內(nèi)就已在公司內(nèi)部被多次抬升。
據(jù)和黃一位內(nèi)部人士透露，去年底和黃上海分公司市場(chǎng)部對(duì)御翠豪庭的初步定價(jià)為32000元/平方米，后來(lái)又變?yōu)榫鶅r(jià)35000元/平方米，此次開盤的價(jià)格已變成最低35000元/平方米。
從御翠豪庭首期開盤的結(jié)果來(lái)看，和黃“捂地”加“捂盤”的效果非常明顯。以項(xiàng)目約18萬(wàn)平方米的總建筑面積計(jì)算，項(xiàng)目的樓面價(jià)才2167元/平方米，即便以15.8平方米的住宅建設(shè)面積計(jì)算，其樓面價(jià)也不過(guò)2469元/平方米。而這一樓面價(jià)只是現(xiàn)在該項(xiàng)目售價(jià)的7%。這意味著和黃在該項(xiàng)目中的土地成本僅僅占其銷售收入的7%，就算扣除建安成本及其他的項(xiàng)目管理、營(yíng)銷成本之后，保守估計(jì)，御翠豪庭的利潤(rùn)仍可達(dá)到50%以上。
已進(jìn)入最后一期開發(fā)的御翠園項(xiàng)目，早在2000年之前和黃已獲得該地塊。當(dāng)時(shí)浦東世紀(jì)公園周邊的地價(jià)不到300元/平方米，而御翠園目前的售價(jià)已高達(dá)54000元/平方米。樓盤售價(jià)已是地價(jià)的100倍以上。
這是李嘉誠(chéng)的“慣用手法”。其麾下除和黃外，還有長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(0001.HK，下稱“長(zhǎng)實(shí)”)，兩者在業(yè)界并稱為“長(zhǎng)和系”，并素以獲取“邊緣”土地、待土地升值后獲取超額利潤(rùn)的地產(chǎn)開發(fā)手法著稱。
上世紀(jì)70年代，長(zhǎng)實(shí)正是依靠在英資財(cái)團(tuán)出售物業(yè)土地套現(xiàn)之時(shí)低價(jià)買入而實(shí)力大增。80年代初，在中國(guó)政府對(duì)香港恢復(fù)行使主權(quán)前，部分財(cái)團(tuán)看淡香港地產(chǎn)，賤賣地皮物業(yè)，又成為和黃大量吸納的好時(shí)機(jī)。至上世紀(jì)90年代初香港地產(chǎn)達(dá)到頂峰，“長(zhǎng)和系”的土地亦增值數(shù)十倍。
和黃在內(nèi)地的種種“捂地”行為，不過(guò)是李嘉誠(chéng)將上述手法在內(nèi)地“故伎重演”。和黃地產(chǎn)公司上?？偨?jīng)理佘耀庭此前針對(duì)媒體關(guān)于公司“捂地”的提問(wèn)時(shí)曾解釋：和黃本身并沒有故意拖長(zhǎng)一個(gè)項(xiàng)目，只是具體考量市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目會(huì)不會(huì)產(chǎn)生收支差異，從而決定項(xiàng)目的進(jìn)度和推出時(shí)間。
而上海某開發(fā)商曾對(duì)和黃有過(guò)一個(gè)評(píng)價(jià)：和黃很會(huì)賣房子。這個(gè)評(píng)價(jià)與佘耀庭上述解釋表達(dá)的意思一致：和黃總是選擇最適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。御翠豪庭此次開盤時(shí)間正好是上海樓市重回景氣之時(shí)，如果是去年底或今年初開盤，則都不算是最好的時(shí)機(jī)。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，和黃對(duì)市場(chǎng)的判斷是非常精準(zhǔn)的。（來(lái)自：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）