連續(xù)數(shù)月上漲的深圳房價(jià)終于停下來歇口氣。據(jù)深圳國土房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月份深圳新房成交均價(jià)為1.37萬元每平方米，較6月份環(huán)比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，成為今年以來，首次均價(jià)環(huán)比價(jià)格下降的月份。這到底是價(jià)格拐點(diǎn)將至，還是調(diào)整后繼續(xù)上揚(yáng)？處于十字路口的深圳樓市面臨方向性選擇。
拐點(diǎn)將至還是上升中繼？
隨著政府打擊囤房、捂盤等違法違規(guī)行為，限制外資購房、禁止辦理VIP卡，要求房屋銷售明示標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場監(jiān)控、落實(shí)政策性保障住房等管制和調(diào)控政策的出臺(tái)，7月的深圳房價(jià)應(yīng)聲下探，雖然環(huán)比降幅不過5.6%，但還是讓很多欲購房人在焦慮與迷茫中看到了些許希望。7月份1.38萬元/平方米的新房均價(jià)仍在市場高位運(yùn)行的軌道之內(nèi)，相比6月份1.45萬元/平方米的均價(jià)而言，小小幾百元錢的降幅產(chǎn)生的效果，對(duì)欲買房者的心理暗示遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。甚至有人以“冬天過去了，春天更近了”為題在網(wǎng)上發(fā)帖，表達(dá)內(nèi)心的喜悅。
7月份關(guān)內(nèi)新房成交均價(jià)離開了扎眼的2（萬元）字頭，以1.9萬/平方米的成交均價(jià)環(huán)比上月下降了12.2%；關(guān)外1.15萬/平方米的均價(jià)也較上月環(huán)比有了9.8%的降幅。隨著既有管制和調(diào)控政策的執(zhí)行，以及陸續(xù)平抑房價(jià)辦法的出臺(tái)，7月份會(huì)成為深圳樓市的拐點(diǎn)嗎？仍有不少人心存疑問。
新建商品房銷售面積持續(xù)減少，使得住房市場供求關(guān)系依舊緊張。深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2007年上半年深圳市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》顯示，1～6月，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為264.17萬平方米，同比下降22.47%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積242.41萬平方米，同比下降15.16%；商品住宅有效供應(yīng)繼續(xù)減少。1～6月，住宅銷售面積335.49萬平方米，同比減少10.12%。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)預(yù)警體系，目前住宅新房供求關(guān)系仍比較緊張。進(jìn)入7月，這一狀況仍在延續(xù)。
伴隨著房價(jià)的下探，7月份新房的成交面積也創(chuàng)下了年內(nèi)的月度新低，僅為45.6萬平方米，環(huán)比上月下降10%。業(yè)內(nèi)人士指出，中低價(jià)位的新房供應(yīng)少導(dǎo)致了成交的萎縮。該人士同時(shí)預(yù)計(jì)，8月份的成交仍將繼續(xù)低迷。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，在成交量持續(xù)萎縮的氛圍下，價(jià)格也必然會(huì)有所調(diào)整。
歷史有時(shí)會(huì)重演。06年中期，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，深圳樓市也經(jīng)歷了兩個(gè)月的觀望，此后房價(jià)加速上漲。今年7月份的房價(jià)下降，和去年在時(shí)間上和背景上具有很多的相似性。因此，眼下判斷這是市場拐點(diǎn)的出現(xiàn)，還是新一輪上漲前的中繼調(diào)整，為時(shí)尚早。
市場觀望氣氛彌漫
深圳樓市7月份日均成交新房145套，日均成交面積1.47萬平方米，而7月份的最后一周到8月份第一周這半個(gè)月的時(shí)間里，這一數(shù)字已經(jīng)下降為日均成交87套和成交面積0.9萬平方米。7月24日到29日，短短幾天內(nèi)4個(gè)新樓盤、1500余套新房入市，對(duì)于向來供應(yīng)緊張的樓市無疑注入了興奮劑，但從截至8月7日銷售公示的數(shù)據(jù)來看，并未帶來成交量的有效放大，表明市場的觀望氣氛在蔓延。
在福田區(qū)某樓盤的售樓現(xiàn)場，一購房者介紹，該樓盤從春節(jié)前就說計(jì)劃開盤銷售，卻向客戶表示因種種原因未獲得預(yù)售證，一直拖到了7月底開盤，價(jià)格也由最初預(yù)計(jì)1.2萬元/平方米均價(jià)，漲到了1.9萬元/平方米。僅僅6個(gè)月的時(shí)間，開發(fā)商就可從價(jià)格上漲中多獲得58%的稅前利潤?！皶r(shí)間就是金錢”，在這里有了另外一種另類詮釋。該售樓處現(xiàn)場經(jīng)理堅(jiān)持其售價(jià)公道的同時(shí)，也承認(rèn)面對(duì)價(jià)格的上漲，買不起房的和認(rèn)為不值得買的客戶群比例有所增加。
二手房交易市場的觀望氣氛更是濃厚。8月1日是統(tǒng)一規(guī)范二手房交易合同啟用的日子。隨后的一周，二手買賣日均成交套數(shù)為145套，其中8月4日更是創(chuàng)下了僅成交37套的新低，而6、7月份二手房的日均成交500～600套。相比之下，二手房成交水平呈現(xiàn)驟降之態(tài)。業(yè)內(nèi)人士指出，與其把成交量的下降歸因于意圖規(guī)避“陰陽合同”的新版統(tǒng)一合同的啟用，不如理解為對(duì)后續(xù)調(diào)控政策預(yù)期的不確定性，導(dǎo)致了更多的人持幣觀望。據(jù)地產(chǎn)中介的門面經(jīng)理介紹，從7月份就出現(xiàn)了二手房成交趨淡的苗頭，8月份借二手房統(tǒng)一文本合同啟用之機(jī)，成交萎縮體現(xiàn)得更為明顯。據(jù)介紹，現(xiàn)在地產(chǎn)中介的工作重心已經(jīng)由原來的二手房買賣為主轉(zhuǎn)為了租賃服務(wù)為主。
還有調(diào)控政策要出臺(tái)
深圳房價(jià)7月份的下降無疑是對(duì)政府一連串的調(diào)控和管制政策作出的反映。雖然房價(jià)連續(xù)上漲的勢頭得到了暫時(shí)的遏制，但顯然目前的房價(jià)還是不為眾多市民所接受，超過了百姓的支付能力極限。那么，到底還有多少調(diào)控政策要出臺(tái)，這些是否能真正做到平抑房價(jià)呢？
深圳房地產(chǎn)研究所所長王鋒表示，深圳將擬出臺(tái)“雙限、雙競”政策（限套型面積、限控制性價(jià)位,競房價(jià)、競地價(jià)），以穩(wěn)定房價(jià)，并就限價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)的地塊選址、出讓方式、套型面積標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格限定方式和購買對(duì)象資格等，提出了初步方案并擬于近期執(zhí)行。
據(jù)了解，深圳的四大國有銀行中，至少有兩家銀行已經(jīng)開始了全面收縮個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，二手房交易的貸款控制較以前嚴(yán)格許多，銀行中一些做個(gè)人業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理稱，下半年工作將會(huì)輕松了。
深圳地稅局也正在醞釀抑制房價(jià)的政策。據(jù)悉，深圳市擬在９月一攬子出臺(tái)二手房價(jià)格評(píng)估辦法、土地增值稅清繳辦法、二手房土地增值稅征收辦法等稅收政策，通過稅收手段調(diào)控持續(xù)上漲的房價(jià)。
此外，征收個(gè)稅和提高首付的傳聞似乎也從來沒有間斷過，在一定程度上增加了市場的緊張情緒。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認(rèn)為，整頓房地產(chǎn)市場，“不要熱衷‘屠龍術(shù)’，要整頓，就要打‘七寸’”。在他看來，打‘七寸’就是杜絕“陰陽合同”盛行的現(xiàn)狀，統(tǒng)一金融機(jī)構(gòu)按揭貸款的交易價(jià)與國土局備案的交易價(jià)。他表示，這些才是整頓房地產(chǎn)市場交易秩序的關(guān)鍵。
想買房的人們或許還沉浸于7月份房價(jià)下降的思索中，8月份第一周的房價(jià)又開始顯現(xiàn)了上漲的苗頭?！叭绻罄m(xù)沒有更嚴(yán)厲、更有效的政策出臺(tái)，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，但漲幅會(huì)趨緩”，一位不愿透漏姓名的地產(chǎn)商如是預(yù)測。
深圳房價(jià)七月份短暫的下探，使市場未來走勢充滿變數(shù)。