??? 劉洋女士4年前買了一處高檔公寓的頂樓，4年來(lái)，一直住得很舒心。但今年夏天雨水特別多，頂樓滲水，已影響到屋內(nèi)墻面的裝修和美觀。劉女士找物業(yè)管理企業(yè)要求對(duì)屋頂做防滲防漏處理。但物業(yè)管理企業(yè)人員說(shuō)，這種大修不屬于他們的責(zé)任范圍，他們收取的管理費(fèi)不包含大修費(fèi)用。因此也沒(méi)有修理責(zé)任。那么，對(duì)于這類商品住宅的天面維修責(zé)任有何規(guī)定呢？
??? 按照建設(shè)部頒布的《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定：對(duì)于樓宇天面的質(zhì)量保證年限為3年，保修期內(nèi)天面的維修費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。保修期結(jié)束后。天面的維修費(fèi)應(yīng)根據(jù)具體情況來(lái)決定費(fèi)用的承擔(dān)人。當(dāng)前，保修期外的房屋質(zhì)量維修問(wèn)題已成為開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾焦點(diǎn)。當(dāng)房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提出維修要求時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常以房屋保修期已滿為由拒不維修；而業(yè)主則抱怨開(kāi)發(fā)商的房子質(zhì)量不佳，就應(yīng)該承擔(dān)維修責(zé)任。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。通常情況下，3年保修期滿后發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主和使用人分?jǐn)?；如果開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)已經(jīng)將天面分割給個(gè)別頂層業(yè)主使用，業(yè)主或使用人應(yīng)自行承擔(dān)其使用范圍內(nèi)的天面維修費(fèi)用，其余公共部分則由全體業(yè)主或使用人分?jǐn)傎M(fèi)用。但開(kāi)發(fā)商銷售滯后會(huì)經(jīng)常導(dǎo)致業(yè)主收樓時(shí)保修期已過(guò)，若保修期仍按竣工驗(yàn)收的時(shí)間計(jì)起，則難以保障遲購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，因此，一般的做法是從業(yè)主驗(yàn)收拿鑰匙之日起計(jì)算保修期。
??? 另外，在沒(méi)有建立公共維修基金的地區(qū)的住宅小區(qū)，為解決這些矛盾，還有一些雙方協(xié)議解決的做法：
??? 業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房購(gòu)銷合同和商品房保修協(xié)議時(shí)，可簽訂商品房保修期外房屋質(zhì)量維修附屬協(xié)議，共同約束雙方的行為，由開(kāi)發(fā)商根據(jù)實(shí)際情況向業(yè)主收取一定金額的維修費(fèi)用，該部分費(fèi)用業(yè)主只有在維修實(shí)際發(fā)生的情況下才向開(kāi)發(fā)商支付。
??? 業(yè)主在商品房保修期結(jié)束時(shí)，邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商有關(guān)專業(yè)人員對(duì)房屋現(xiàn)有狀況進(jìn)行摸底調(diào)查，然后由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主共同協(xié)商，簽訂商品房保修期外維修附屬協(xié)議，確定一定的維修年限與保修內(nèi)容(保修內(nèi)容以外的維修由業(yè)主自行負(fù)責(zé))，由業(yè)主一次性支付開(kāi)發(fā)商一定的維修費(fèi)用，用以支付在保修期外因房屋維修而發(fā)生的費(fèi)用。
??? 業(yè)主在商品房保修期結(jié)束時(shí)，邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商有關(guān)專業(yè)人員對(duì)房屋現(xiàn)有狀況進(jìn)行摸底調(diào)查，然后由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主共同協(xié)商，由業(yè)主按月或按年向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理委員會(huì)繳納房屋物業(yè)維修基金。物業(yè)維修基金繳納額的多少由雙方根據(jù)實(shí)際情況商定。當(dāng)需維修項(xiàng)目時(shí)，由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)委員會(huì)安排專業(yè)人員進(jìn)行維修，業(yè)主再向其繳納因維修所發(fā)生的費(fèi)用。