【來源：經(jīng)濟觀察報】
本報記者 姜洪橋 北京報道
在今年與去年兩輪房地產(chǎn)調控嚴政下反而異?；钴S、逆勢突進的外資(相關內容參見本報6月5日3版《監(jiān)管層謹慎關注外資入市 但不禁止》報道),終于遭遇到了171號文。外資在中國房地產(chǎn)市場進出自如的通道,或將由此而被全面封堵。
這份名為《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(以下簡稱171號文)已經(jīng)由建設部、商務部和發(fā)改委等六個部委會簽完畢,不日即將下發(fā)。
該文件對外資從房地產(chǎn)市場準入審批、交易到外資個人購房面積,以及結匯方式等方面均提出了嚴格的管理要求,大幅提高了外資進入中國房地產(chǎn)市場的門檻。
相關統(tǒng)計顯示,外資投資中國房地產(chǎn)的規(guī)模雖不太大,但其往往逆市低潮吸納,對中國房地產(chǎn)的宏觀調控造成反作用。這正是六部委發(fā)布此文,嚴控外資進入中國房地產(chǎn)市場的原因。
171號文于7月11日簽發(fā),核心內容包括規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準入、加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理和嚴格境外機構和個人購房管理三大部分。
文件以“商業(yè)存在”精神,要求境外機構和個人投資購買境內非自用房產(chǎn),均應首先申請設立外商投資企業(yè)。
文件嚴格了外商設立投資企業(yè)的自有資金要求,投資總額超過1000萬美元的,注冊資本金不得低于投資總額的50%。
此外,文件還要求設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在收購境內房地產(chǎn)企業(yè)時必須首先付清土地出讓金,出讓和收購股權時須一次性付清銀行債務和轉讓金。
對外商房地產(chǎn)投資企業(yè)的經(jīng)營,文件要求注冊資本金和項目開發(fā)資金未達要求的,外匯管理部門不予外匯借款結匯。
外商投資企業(yè)的中外投資各方不允許以任何形式訂立保證一方固定回報率的條款。只有在境內設立分支、代表機構的境外機構和在境內學習、工作超過一年以上的境外個人才可購買符合實際需要的自住、自用商品住宅。并且,購買行為均須按照實名制登記備案。
171號文消息一經(jīng)傳出,外商投資機構普遍反應緊張。
一家著名外資房地產(chǎn)投行工作人員告訴記者,其企業(yè)在得到消息的第一時間就立即組織研究每一個條款。得出的3點結論是：之前與中方合作的各種方式全部暫停,都不能夠再繼續(xù)；以后盡量以在中國境內持有的人民幣購買物業(yè)；在選擇項目上不再考慮手續(xù)不全的“不干凈土地”。
另一位跨國地產(chǎn)顧問公司高級分析師則宣稱,171號文對外匯流入房地產(chǎn)市場進行了全方位的“堵截”。
北京師范大學教授董藩近日已經(jīng)接到數(shù)家境外媒體的采訪要求,他說,171號文“國際影響很大”。
其實外資進入中國大陸房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模到底有多大,一直沒有清晰明確的數(shù)據(jù)。
仲量聯(lián)行最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是：2006年上半年,境外投資者在國內主要城市投資總額已接近去年全年境外投資的70%,約35億美元。
中國官方的權威統(tǒng)計數(shù)字來源于人民銀行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》。報告稱,2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元,同比增長34.2%,占到開發(fā)資金來源的1.3%。
從這些數(shù)據(jù)來看,外資投資房地產(chǎn)市場的規(guī)模并不大。但張寅指出,以前的登記在類別上并未區(qū)分,很多外資入境以工商企業(yè)名義注冊但卻從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。
據(jù)了解,外資進入境內房地產(chǎn)市場有多種渠道和手段。
較為普遍的方式是個人以消費方式購買多套住宅投資。投資機構也以購樓或者股權收購的方式向境內開發(fā)企業(yè)提供過橋貸款,然后以回購的方式獲得固定回報。這些方式都可以以個人或者其他企業(yè)名義操作,超越境內房地產(chǎn)市場相關法規(guī)、統(tǒng)計和管理權限。
更為重要的是,外資進入房地產(chǎn)市場增長迅速,且慣于低潮期收購。
2005年上海房地產(chǎn)調控之后,即有多家跨國投資機構大量購進土地和物業(yè)。這對正在運行中的房地產(chǎn)調控政策無形中造成反作用力。包括時任國家外匯管理局局長的郭樹清等金融界代表性人物和專家在去年就開始呼吁加強對外資進入房地產(chǎn)市場的管理。
中國最高級別的官方媒體新華社,也在今年2月份刊發(fā)了《宏觀調控為何對外資房企“鞭長莫及”》一文?？梢?將外資納入房地產(chǎn)宏觀調控的視野,已經(jīng)獲得廣泛共識,171號文因此應運而生。
北京師范大學鐘偉教授曾經(jīng)指出,對外資設限是出于公共利益和國家安全的考慮。張寅則認為,世界各國都會限制外資進入民用住宅領域,“過度開放可能造成的深遠問題是本地居民的邊緣化”。