當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲以及商品房投資收益存在一定的不合理預(yù)期，中長(zhǎng)期看，我國(guó)商品房對(duì)個(gè)人的投資價(jià)值將趨弱化。
據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%；二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比上月高1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月低0.3個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。近期房?jī)r(jià)較快上漲具有多方面的原因，其中，股市財(cái)富效應(yīng)產(chǎn)生對(duì)房市的自住和投資需求是重要因素之一，但是這種支撐因素不會(huì)持久。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲以及商品房投資收益存在一定的不合理預(yù)期，中長(zhǎng)期看，我國(guó)商品房對(duì)個(gè)人的投資價(jià)值將趨弱化。主要原因有以下幾方面：
一是金融投資渠道不斷拓寬，投資產(chǎn)品不斷豐富，良好的收益率和穩(wěn)健性將產(chǎn)生較大的替代效應(yīng)。就股市而言，就有穩(wěn)健、激進(jìn)等多種基金，優(yōu)質(zhì)大盤(pán)藍(lán)籌股不斷增加，股市投資收益比以往有較大提高。除了股市投資外，投資者還可選擇期貨、外匯和黃金等市場(chǎng)，而QDII的投資市場(chǎng)放寬，投資產(chǎn)品的不斷豐富，一些投資理財(cái)和信托產(chǎn)品，不僅收益性、安全性有所提高，而且較商品房具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。雖然住房具有稀缺性和價(jià)值穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，但相比之下，商品房投資受市場(chǎng)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力、租金市場(chǎng)，房屋的維護(hù)成本、交易轉(zhuǎn)讓成本和政策性風(fēng)險(xiǎn)等制約，收益性、流動(dòng)性都較幾年前有明顯下降。隨著金融市場(chǎng)建設(shè)的加快，投資者金融意識(shí)和能力的提升，金融投資將進(jìn)一步加強(qiáng)。由此對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)和投資產(chǎn)生一定的替代抑制作用。
二是房地產(chǎn)是我國(guó)重點(diǎn)調(diào)控領(lǐng)域，調(diào)控政策總體取向?qū)⑼怀錾唐贩康淖宰∠M(fèi)功能，投資功能將受到抑制。由于房地產(chǎn)涉及廣大群眾的根本利益，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要影響和意義，所以，房地產(chǎn)必將成為宏觀長(zhǎng)期的調(diào)控目標(biāo)之一。從政策取向判斷，住房的投資功能決不會(huì)受到鼓勵(lì)，而只能是適度的，投機(jī)更是要受到打擊的。從以往調(diào)控政策變化看，有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)不斷提高，調(diào)控政策逐步完善，調(diào)控手段多樣。從調(diào)控趨勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)資源配置將存在政策性住房和商業(yè)化市場(chǎng)化兩種配置形式并存的局面，以滿足多層次需求。政策性住房主要針對(duì)低收入群體，商業(yè)化和市場(chǎng)化的配置主要滿足中高收入群體。目前，對(duì)于商品房投資需求的控制，增加投資者的成本是主要思路之一。但為使房地產(chǎn)調(diào)控制度長(zhǎng)效化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和調(diào)控很可能從目前的行政命令，上升到法律層面。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策和制度，一方面將不斷增加適合廣大中低消費(fèi)群體需求的供給，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求，增加高品質(zhì)商品房數(shù)量，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化；另一方面將更加支持自用型消費(fèi)和梯度式改善型消費(fèi)。
三 是上半年股市“快?！毙星檎饾u轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)?！焙汀奥！备窬?，股市增值的財(cái)富效應(yīng)雖然會(huì)持續(xù)，但將有所下降。國(guó)外有研究標(biāo)明，股市對(duì)刺激消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)約為2-3%。去年以來(lái)，我國(guó)股市市值增值巨大，尤其今年上半年，出現(xiàn)罕見(jiàn)的“快?！备窬帧５S著上半年股市震蕩加劇，一部分獲利資金開(kāi)始轉(zhuǎn)向房市。據(jù)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)判斷，至少有數(shù)百億個(gè)人股市投資的盈利資金進(jìn)入房市，由此成為近期推高房?jī)r(jià)的重要因素。同時(shí)，針對(duì)股市的賺錢(qián)效應(yīng)，也提高了市場(chǎng)對(duì)商品房需求的不合理預(yù)期，開(kāi)發(fā)商和個(gè)人不同程度提高了新房和二手房?jī)r(jià)格，但一些城市的商品房成交量并未放大，說(shuō)明實(shí)際的自用需求能力依然有限，投資需求也較前幾年理性。受多種因素影響，雖然我國(guó)股市依然中長(zhǎng)期處于牛市格局，但今年上半年股市異?；鸨膱?chǎng)面或難以再現(xiàn)，尤其是上半年股價(jià)普遍翻番的情況不可能重現(xiàn)，賺錢(qián)效應(yīng)也將有所下降。隨著股市震蕩和風(fēng)險(xiǎn)加大，部分資金將分流到其他收益高于儲(chǔ)蓄的金融市場(chǎng)穩(wěn)健投資產(chǎn)品。
四是前幾年房?jī)r(jià)已被投資者充分發(fā)現(xiàn)，許多地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅已超越了廣大居民收入的增長(zhǎng)幅度，幾年前房?jī)r(jià)的持續(xù)暴漲和大漲局面已不太可能重現(xiàn)。今年上半年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲中，一個(gè)突出的現(xiàn)象值得關(guān)注，就是上海房?jī)r(jià)漲幅很小。6月份，上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上升1.2%，上海新房?jī)r(jià)格同比上漲0.9%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲0.5%，環(huán)比上漲0.8%，明顯都低于全國(guó)平均水平。主要原因：一方面是上海認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院、發(fā)改委有關(guān)穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的結(jié)果，商品房供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，供給增長(zhǎng)適度，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套和多套需求的調(diào)控也逐漸成效，對(duì)房?jī)r(jià)走穩(wěn)起到積極作用。上海走在全國(guó)前列的個(gè)人聯(lián)合征信系統(tǒng)建設(shè)，使住房需求調(diào)控具有可操作性；另一方面，反映市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期和商品房投資預(yù)期逐漸回歸理性，不再盲目投資商品房和追漲房?jī)r(jià)。
事實(shí)上，脫離實(shí)際需求，尤其是自住性需求和租金承受能力，房?jī)r(jià)是難以持久支撐的。投機(jī)者畢竟要受到貸款成本、維護(hù)成本、租金、市場(chǎng)需求、交易費(fèi)用等制約，單純考慮房地產(chǎn)的稀缺性而投資商品房是不明智的。(來(lái)源：上海證券報(bào))