“在未來，要實現(xiàn)穩(wěn)定、高速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進入‘金融產(chǎn)品化’時代?！蔽搴蠂H集團總顧問劉力近日表示，改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營，創(chuàng)造更高商業(yè)價值是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項目開發(fā)的理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，體現(xiàn)項目的最大真實價值，以創(chuàng)造在項目的開發(fā)及運營各階段進行資本運作的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“金融產(chǎn)品化”是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠趨勢，也是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的惟一出路。
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)操作模式多有盲目性
劉力表示，商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點，開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項目招商與后期的商業(yè)管理方面，而國內(nèi)目前開發(fā)操作模式多有盲目性。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃性至關(guān)重要，而這關(guān)鍵的一環(huán)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗、技能和引進資源的潛在價值的專業(yè)機構(gòu)完成。在既缺乏經(jīng)驗，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經(jīng)歷了眾多失敗的商業(yè)地產(chǎn)商正在走上“開發(fā)模式專業(yè)化”的道路。
“很多商業(yè)項目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式，思路上存在偏差?！眲⒘Ω嬖V記者，住宅地產(chǎn)可以被視為直銷，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則更類似于傳銷。由于需要專業(yè)的機構(gòu)介入前期招商與后期的管理，所以商業(yè)地產(chǎn)更類似于酒店項目的開發(fā)，其開發(fā)與顧問和管理方是相互獨立的，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)是招商與運營的成功，所以開發(fā)商主要的目標(biāo)客戶是專業(yè)零售商家與專業(yè)管理團隊，而不是二手出租的散戶投資者。目前，大城市盲目的投資潮正在退去，住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產(chǎn)。
我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式，先期是以住宅區(qū)的開發(fā)為支撐，以住宅底層商店的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)。其基本的開發(fā)思路是建立在“小區(qū)配套”這一計劃經(jīng)濟時代產(chǎn)物的基礎(chǔ)上，按照“千人指標(biāo)”和“合理的服務(wù)半徑”的要求，定位定量。伴隨大盤開發(fā)模式的出現(xiàn)，及開發(fā)商集中運作專項的規(guī)模化的投資資金的可能，商業(yè)地產(chǎn)進入專門化、大型化、集約化的階段。在各大中城市出現(xiàn)了以“超市”業(yè)態(tài)為首，以店鋪群為主力的大大小小的商業(yè)中心。劉力認(rèn)為，在發(fā)展中，如果盲目地投資和孤立地建設(shè)，以及“賣掉就走”的商販?zhǔn)椒康禺a(chǎn)營銷策略，勢必會造成投資無回報，“建成售不出、店家難經(jīng)營”的局面。而近年不斷攀升的空置率和店鋪售價下滑的現(xiàn)象，表明商業(yè)地產(chǎn)市場投資、建設(shè)、經(jīng)營三大關(guān)系的脫節(jié)，從而衍生出復(fù)雜的法律糾紛和社會問題，這些都值得警惕。
專業(yè)機構(gòu)缺失制約中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
五合國際首席地產(chǎn)分析師李小鋒認(rèn)為，在中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中，專業(yè)的顧問中介機構(gòu)是明顯缺失的一環(huán)。在國際商業(yè)地產(chǎn)運作中，中介機構(gòu)的價值被廣為接受。由于專業(yè)中介的存在，使得投資方、開發(fā)商、零售商的職責(zé)更清晰，操作更專業(yè)，項目的成功也更有保證。大型Mall的開發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)中介。
中國地產(chǎn)的傳統(tǒng)是輕視中介，對策劃與資源整合類純智力型服務(wù)不信任，這一點更反映在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中。專業(yè)服務(wù)機構(gòu)能提供五大方面的服務(wù)：一是提供最佳項目形態(tài)；二是在國際化招商過程中起至關(guān)重要作用；三是全程提供專業(yè)水準(zhǔn)的規(guī)劃；四是確保規(guī)劃設(shè)計出優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施；五是代表客戶項目與國外商家有目標(biāo)、有選擇地進行交流?！斑@五項服務(wù)正是中國開發(fā)商所沒有能力解決的?！崩钚′h說，專業(yè)中介機構(gòu)的優(yōu)勢之一就是具有招商渠道。中介服務(wù)機構(gòu)在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益。專業(yè)中介服務(wù)機構(gòu)同商家的魚水關(guān)系是開發(fā)商不具備的，這也是中國商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的招商渠道。況且對于中國目前大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項目開發(fā)的后續(xù)進程影響也最大，而專業(yè)的國際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢十分明顯。
商業(yè)地產(chǎn)項目招商晚于設(shè)計風(fēng)險最大
“現(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商在招商未有結(jié)果的情況下已開始規(guī)劃設(shè)計，甚至開工建設(shè)，導(dǎo)致許多設(shè)計招投標(biāo)完成，甚至已竣工的項目無法落實招商與營銷?！眲⒘φJ(rèn)為，與項目的整體商業(yè)規(guī)劃相比，建筑的規(guī)劃設(shè)計屬于“下家”。建筑的規(guī)劃設(shè)計方案必須滿足專業(yè)中介提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構(gòu)想。合理的業(yè)態(tài)搭配是對零售商的專業(yè)吸引力，也是持久盈利的保證。劉力表示，由于設(shè)計方不可能具有專業(yè)中介的能力，以建筑師為主導(dǎo)的商業(yè)項目只能是高通用性的虛擬設(shè)計。但欲招到的主力店都有自己一些獨特的要求，因此在店家明確之前，設(shè)計是盲目的。有些項目在招商過程中由于缺乏整體規(guī)劃，按住宅營銷模式由店家自選認(rèn)購，導(dǎo)致本來有希望整體招商的項目被切割得七零八落。所以，為降低風(fēng)險，招商和商業(yè)規(guī)劃應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計之前。
劉力認(rèn)為，新一代的商業(yè)項目開發(fā)將在計劃性、綜合性及開發(fā)與運營的統(tǒng)一性方面大幅提高。在不同業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌方面，需結(jié)合購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)。而在零售一個層面，主力店、次主力店及小型店面之間在位置、規(guī)劃、檔次上的搭配同等重要。在行業(yè)層面，不同行業(yè)零售的租金支付能力不同，但不同行業(yè)的零售能帶來不同的支撐點，有的具有品牌，有的有高回報，有的低回報但能聚人氣，所以統(tǒng)一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項目運營的整體回報，而不是一次性銷售的業(yè)績。為實現(xiàn)統(tǒng)一的籌劃與長久回報就需要運營商的早期介入和開發(fā)與運營的統(tǒng)一管理。只有開發(fā)與運營的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一才能標(biāo)志商業(yè)地產(chǎn)達到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。
(作者：洛濤)