北京規(guī)劃制定的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《布局規(guī)劃》）是響應(yīng)和貫徹執(zhí)行去年的37號(hào)文件。昨日（7月19日），北京市國(guó)土資源管理局局長(zhǎng)安家盛接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，該規(guī)劃的出臺(tái)就是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
北京市規(guī)委和北京市國(guó)土局有關(guān)工作人員也均表示，此舉是在深入貫徹和執(zhí)行去年的宏觀(guān)調(diào)控政策，通過(guò)加大保障性住房的建設(shè)來(lái)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展?jié)M足北京普通居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。
出臺(tái)背景：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格
“這個(gè)規(guī)劃經(jīng)過(guò)了大量的調(diào)研和論證，應(yīng)該說(shuō)是很符合北京目前的情況和未來(lái)發(fā)展?！卑布沂⒎Q(chēng)，《布局規(guī)劃》的制定實(shí)際上從去年下半年就開(kāi)始了，當(dāng)時(shí)由規(guī)委牽頭，包括國(guó)土資源局在內(nèi)的好幾個(gè)相關(guān)部門(mén)聯(lián)合參與，國(guó)土部門(mén)主要負(fù)責(zé)提供可利用土地資源的資料。
市規(guī)委和市國(guó)土局的工作人員也同時(shí)表示，《布局規(guī)劃》可以看作是通過(guò)土地供應(yīng)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
出臺(tái)目的：加大中低價(jià)位住宅供應(yīng)
市規(guī)委有關(guān)工作人員表示，《布局規(guī)劃》是進(jìn)一步發(fā)揮土地的調(diào)節(jié)作用，通過(guò)加大保障性住房和限價(jià)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。據(jù)一位接近規(guī)委的有關(guān)人士透露，規(guī)委此舉目的是擴(kuò)大保障性住房和中低收入人群的自住需求住房供應(yīng)。
“此前北京的住房供應(yīng)是屬于倒金字塔形，適合最下邊的中低收入人群購(gòu)買(mǎi)的房子少之甚少，而這次則希望通過(guò)加大保障性住房和中低價(jià)位住房供應(yīng)，使得房屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為正金字塔形。”該人士表示，政府解決的是金字塔底層的保障性住房供應(yīng)，至于塔尖的高檔住宅供應(yīng)則由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。
專(zhuān)家意見(jiàn)：是否影響房?jī)r(jià)還需時(shí)間
全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也認(rèn)為，市規(guī)委的舉措意圖，就是通過(guò)加大中低價(jià)位住宅的供應(yīng)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
“效果如何目前不好判斷，這需要政策實(shí)行一段時(shí)間后才能根據(jù)結(jié)果進(jìn)行分析判斷?！敝袊?guó)住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，該政策目前將對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的心里預(yù)期發(fā)生變化，這種購(gòu)買(mǎi)預(yù)期的變化在一定程度上可以改變其購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，因此可以影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，間接影響到市場(chǎng)的價(jià)格變化。
■政策解讀
關(guān)鍵詞「配建比例15%」
“不排除開(kāi)發(fā)商對(duì)15%偷工減料”
專(zhuān)家表示配建15%不夠細(xì)化，還需明確細(xì)則內(nèi)容
規(guī)劃：除去軌道周邊及其他已供應(yīng)保障性住房及兩限房用地，按15%比例配建，可建約1200萬(wàn)平方米保障性住房及兩限房。從今年5月1日起，位于三環(huán)路以外，且不在政府土地儲(chǔ)備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品房項(xiàng)目，須配套建設(shè)保障性住房及兩限房。
解讀：“非常嚴(yán)厲”，北京榮豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)王征一聽(tīng)到政策內(nèi)容脫口而出，“這表現(xiàn)了政府對(duì)抑制房?jī)r(jià)的決心非常大”。在他看來(lái)，由于三環(huán)內(nèi)現(xiàn)在已經(jīng)極少有可開(kāi)發(fā)地塊，政策中的“三環(huán)外”均要實(shí)行15%，就把北京絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都囊括了進(jìn)去。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)系原主任張躍慶表示，配建15%這一規(guī)定無(wú)疑是在開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)上“剜了一刀”。他表示，日后還需要出臺(tái)一些細(xì)則內(nèi)容，比如需要明確這15%是指每棟樓中都有15%，還是一個(gè)住宅小區(qū)中的15%的樓棟，如果是后者，不能排除一些不誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商對(duì)這15%“偷工減料”。
北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩?jiǎng)t認(rèn)為，這個(gè)15%對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)有“忽悠”之嫌，因?yàn)橹伴_(kāi)發(fā)商在地塊招投標(biāo)時(shí)并沒(méi)有這一條件，而現(xiàn)在卻硬加了這一條款?！叭绻粋€(gè)項(xiàng)目本身定位為高檔項(xiàng)目，但是一定要?jiǎng)澇?5%來(lái)建保障性住房和兩限房，落差太大不是很別扭嗎，物業(yè)管理如何協(xié)調(diào)也是很大問(wèn)題?！倍f(shuō)。
關(guān)鍵詞「軌道周邊優(yōu)先配建」
“郊區(qū)樓盤(pán)面臨不小壓力”
專(zhuān)家認(rèn)為，保障房?jī)上薹拷ㄜ壍乐苓叄滠?chē)庫(kù)配置可相應(yīng)減少
規(guī)劃：北京將把目前和“十一五”期間建設(shè)的軌道交通車(chē)站周邊半徑500—1000米的范圍內(nèi)，劃定為政府土地儲(chǔ)備控制區(qū)域，其中的各類(lèi)用地完成土地整理儲(chǔ)備后，由政府統(tǒng)一調(diào)配使用，優(yōu)先安排保障性住房及兩限房。
解讀：“這對(duì)于郊區(qū)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是個(gè)不小的壓力，促使他們更加提升產(chǎn)品品質(zhì)和性?xún)r(jià)比”，北京萬(wàn)年長(zhǎng)興置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理黃璽慶說(shuō)，軌道交通周邊出行方便，現(xiàn)在在售的商品房一般售價(jià)都較同地段高，如果軌道交通周邊大量供應(yīng)保障性住房和兩限房，那么以往打“低價(jià)牌”的郊區(qū)樓盤(pán)如何吸引消費(fèi)者，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)是個(gè)問(wèn)題。
張躍慶認(rèn)為，軌道交通旁交通便利，保障性住房和兩限房的住戶(hù)一般收入不會(huì)很高，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)，是件好事情。同時(shí)，由于可以依賴(lài)公共交通出行，對(duì)于私家車(chē)的依賴(lài)大大減少，那么保障性住房和兩限房在車(chē)庫(kù)配置上就可以相應(yīng)比較少，而不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成太大的后續(xù)問(wèn)題。
2007調(diào)控政策時(shí)間表
●1月16日晚國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確從2月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算繳納，包括萬(wàn)科在內(nèi)的多只地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌。
●3月初北京市政府提出“兩個(gè)一千萬(wàn)”，三年內(nèi)建設(shè)1000萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房和1000萬(wàn)平方米限價(jià)房。
●3月18日央行宣布金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%，緊隨其后的個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18%，預(yù)警樓市。
●3月底北京推出首批兩限房。
●4月2日建設(shè)部等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》，要求對(duì)違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易等問(wèn)題進(jìn)行全面清理。
●7月18日監(jiān)察部和國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展查處土地違法違規(guī)案件專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》，強(qiáng)調(diào)在查處土地違法違規(guī)案件中要嚴(yán)格執(zhí)法，堅(jiān)決糾正以罰代法的行為。
(作者：張學(xué)冬 楊娟娟)