購買
隨著北京市房地產(chǎn)交易市場的日趨成熟，二手房以它價格低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險小、選擇靈活以及即買即住的優(yōu)點吸引了越來越多購房者的青睞。但是，由于買賣雙方對二手房交易流程不了解，致使在交易過程中出現(xiàn)了很多問題。為了讓消費者能夠買到稱心如意的二手房，有關(guān)專家提出以下建議，希望能幫助大家盡快購買到滿意的房子。
消費者應(yīng)首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和心理承受價位等，然后依照以下步驟進行交易：
第一步 了解和尋找房源
了解和尋找房源有以下幾種途徑：
1、通過親朋介紹；
2、通過報紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購信息進行了解和尋找；
3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理購買。
第一種方法的信息面較窄，成功的幾率較低。第二種方法的選擇面很寬，但很多廣告內(nèi)容非常混雜，您必須認真識別相關(guān)信息的真實性，以避免盲目或受到無謂打擾。第三種方法省時、省力、安全，能在較短的時間內(nèi)尋找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀公司的資信情況進行審查，因經(jīng)紀公司為您成功代理后要收取一定的代理傭金，所以您的購房成本會增加?！ ?/P>
第二步 實地看房
選擇好目標房源后，您需要親自到現(xiàn)場查看。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質(zhì)量問題等。
第三步 協(xié)商和簽約
確定要購買的房屋后，您就可以與賣方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應(yīng)根據(jù)您與賣方協(xié)商的內(nèi)容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應(yīng)明確規(guī)定對于違約行為所應(yīng)承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買賣的，買賣雙方還應(yīng)與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應(yīng)承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。
第四步 產(chǎn)權(quán)交易
簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)；交易部門經(jīng)過相應(yīng)的審查程序，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否具備轉(zhuǎn)讓條件；按照合同規(guī)定的付款方式付清購房款，房地產(chǎn)交易部門正式受理轉(zhuǎn)讓申請；買賣雙方應(yīng)繳納相關(guān)稅費，并向買方核發(fā)房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
目前 ，根據(jù)買賣雙方不同的代理需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續(xù)之前與經(jīng)紀公司認真協(xié)商。
購房者如需銀行貸款，還應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。
出售
第一步出售咨詢
您可通過親朋、報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、經(jīng)紀公司等相關(guān)信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具備上市條件，了解房屋所在區(qū)域二手房的平均出售價格；個人出售和委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理出售有何差別；了解交易流程、相關(guān)稅費和必須提供的所有相關(guān)手續(xù)等。
第二步確定出售價格
通過第一步的咨詢，可根據(jù)您的房屋位置、樓層、朝向、裝修狀況等綜合條件，確定您的出售價格。該報價應(yīng)為您的銷售總價，如果有要求買方另行支付的費用，應(yīng)在報價中聲明。
第三步選擇銷售方式
1、自行尋找買方銷售
2、委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理銷售
如果選擇第一種方式，您必須完全熟悉整個交易流程，并能確保交易安全。此種方法，避免了經(jīng)紀公司的代理成本，使您的銷售過程全部在自己的掌握中；第二種方式，省時、省力、安全，只需您選擇一家具有代理資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司并簽署委托代理協(xié)議，所有工作全部由經(jīng)紀公司辦理。經(jīng)紀公司將向您收取一定的代理傭金，所以，會增加您的交易成本。
第四步發(fā)布出售信息
如果您選擇自行銷售，您可在網(wǎng)絡(luò)或報紙上發(fā)布您的出售信息。但在發(fā)布的信息中應(yīng)注明自行銷售或免經(jīng)紀公司代理字樣。您可能會接到較多的詢問電話，影響您的正常生活和工作。所以，如何登記您的聯(lián)系方式，至關(guān)重要。
如果您選擇了經(jīng)紀公司代理出售，經(jīng)紀公司將代理發(fā)布您的出售信息。
第五步協(xié)商和簽約
當有客戶決定購買您的房屋后，您就可以與買方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應(yīng)根據(jù)您與買方協(xié)商的內(nèi)容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應(yīng)明確規(guī)定對于違約行為所應(yīng)承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買賣的，買賣雙方還應(yīng)與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應(yīng)承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。
第六步 產(chǎn)權(quán)交易
簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)；交易部門經(jīng)過相應(yīng)的審查程序，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否具備轉(zhuǎn)讓條件；買方按照合同規(guī)定的付款方式付清房款后，房地產(chǎn)交易部門開始受理轉(zhuǎn)讓申請；買賣雙方應(yīng)繳納相關(guān)稅費，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
目前 ，根據(jù)買賣雙方不同的代理需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續(xù)之前與經(jīng)紀公司認真協(xié)商。
購房者如需銀行貸款，還應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。
附：二手房交易的當事人雙方需提供的相關(guān)材料
賣方需提供的材料：
1、產(chǎn)權(quán)人身份證（非北京戶籍人士還應(yīng)提供暫住證）
2、戶口本
3、房屋所有權(quán)證
4、原購房發(fā)票（復(fù)印件）、原購房合同
5、共有產(chǎn)權(quán)人聲明
6、結(jié)婚證復(fù)印件
7、產(chǎn)權(quán)人印章
8、土地使用權(quán)證
9、已購公有住房、成本價購房、優(yōu)惠價購房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房等房產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓時還應(yīng)提供相關(guān)的審批和申請手續(xù)。
10、買賣合同
買方需提供的材料：
1、買方本人身份證件（非北京戶籍人士還應(yīng)提供暫住證）
2、戶口本
3、本人印章
4、外籍人士需提供護照、居留證、工作單位證明
5、港、澳、臺人士需提供身份證、回鄉(xiāng)證、外批單
6、買賣合同
7、如需要貸款購房，還應(yīng)提供貸款銀行所需的相關(guān)手續(xù)
目前，北京市各區(qū)縣房產(chǎn)交易部門正在逐步簡化相關(guān)手續(xù)，在您辦理房產(chǎn)交易手續(xù)時，請您提前向相關(guān)部門進行咨詢。