目前我國房改房面積約有80億平方米。僅廣州市就有8千萬平方米，幾乎牽涉到所有大中小型國有企事業(yè)單位，約有65％的家庭買的是房改房。如此巨大的管理市場，物業(yè)管理的覆蓋面卻很低。目前多數(shù)小區(qū)基本上沒有物業(yè)管理或仍是原產(chǎn)權(quán)單位的一些不需要交管理費的簡單管理。今年初的房改工作會議上，很多經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市都把房改房的物業(yè)管理撇開，只搞新建小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)也不愿接手房改房。房改房的物業(yè)管理雖有巨大的市場需求，但也受到種種因素的制約。
存在的問題
1.小區(qū)硬件設(shè)施落后給物業(yè)管理帶來很大困難。
2.業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念尚未形成。
3.雙向選擇機制尚未建立，市場競爭環(huán)境還未形成。
4.物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)低，收費難，行業(yè)虧損嚴(yán)重。
5.維修基金不到位。
6.物業(yè)管理公司與居委會缺乏溝通，職責(zé)不清。
7.物業(yè)管理公司大多不愿接手房改房。
相應(yīng)的對策
1.加強前期投入，設(shè)施先行。
政府對房改房小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量進行整治改造，同時將一系列社會公共服務(wù)設(shè)施一并納入規(guī)劃進行改造，增加對房改房的前期投入，使其具備物業(yè)管理條件后，再引進市場機制下的物業(yè)管理服務(wù)。這樣既能吸引大批物業(yè)管理公司接手房改房，又減輕了業(yè)主的維修金的負(fù)擔(dān)，改善了業(yè)主生活環(huán)境，有利于業(yè)主接受物業(yè)管理。
2.大力發(fā)展經(jīng)濟，宣傳物業(yè)管理。
從住房實物分配到貨幣化分配，貴陽人轉(zhuǎn)變觀念用了近10年時間。從單位免費修房到交費的物業(yè)管理，廣大業(yè)主也需要一定的時間來轉(zhuǎn)變觀念，政府要加大物業(yè)管理的宣傳力度，引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)識物業(yè)管理。
經(jīng)濟發(fā)展水平不高，相當(dāng)部分業(yè)主物業(yè)管理消費承受能力較弱，是業(yè)主對物業(yè)管理收費耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)的維修和養(yǎng)護呢？發(fā)展經(jīng)濟，增加居民收入，是推行房改房物業(yè)管理的根本措施。
3.居委會等基層組織也要改變“地頭蛇”心態(tài)，支持物業(yè)管理。
居委會作為群眾自治組織，沒有權(quán)利要求物業(yè)管理公司為其服務(wù)。它與物業(yè)管理公司爭地盤，在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，最終對業(yè)主不利，違背了其本身的宗旨。居委會應(yīng)支持物業(yè)管理公司，盡可能地為物業(yè)管理公司提供服務(wù)和方便，而不是把物業(yè)管理公司當(dāng)成“搖錢樹”，或處處加以限制。
4.政府對房改房物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。
目前大多數(shù)房改房物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來，不愿交費或少交費；而房改房基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施陳舊、老化且不健全，使物業(yè)管理先天不足。硬件和主觀上的雙重阻力，往往令物業(yè)管理公司不愿接手房改房。政府應(yīng)對房改房物業(yè)管理公司在稅收、外來工使用和辦證等方面給予一定的政策優(yōu)惠；同時撥出?？钛a貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營狀態(tài)下不致于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場。通過一系列的優(yōu)惠和補貼，扶植物業(yè)管理公司接手房改房，形成良性循環(huán)機制，使房改房物業(yè)管理進入市場運轉(zhuǎn)，這比政府自己管理房改房要經(jīng)濟得多。
5.業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念，增強被服務(wù)意識。
現(xiàn)代社會分工越來越細(xì)，財富的積累要靠效率。完善的分工和較高的效率才能使社會高速有效運轉(zhuǎn)。把房屋交給物業(yè)管理公司來維修養(yǎng)護，業(yè)主可以有更多的時間和精力在本行業(yè)中發(fā)揮才智。被服務(wù)意識的增強，可以讓業(yè)主更好地分配時間，也會更加容易接受物業(yè)管理。
6.物業(yè)管理公司要合理收費，規(guī)模經(jīng)營，引入競爭機制。
鑒于目前業(yè)主不愿交或只愿交少數(shù)物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司要確定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主有一個適應(yīng)的過程。
規(guī)模出效益，目前房改房物業(yè)管理基本上處于行業(yè)虧本狀態(tài)，很大程度上是由于管理規(guī)模較小，沒有形成規(guī)模效益。應(yīng)對房改房建立網(wǎng)絡(luò)組織，將一個區(qū)域內(nèi)相鄰的幾個小區(qū)進行合并，擴大經(jīng)營規(guī)模，降低服務(wù)成本，提高管理效率。
引入市場競爭，進行優(yōu)勝劣汰，讓一些管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、資金雄厚的大企業(yè)兼并小企業(yè)，最終形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)。
7.建立一套完善的維修基金管理制度。
建設(shè)部、財政部建住房[1998]213號文件明確規(guī)定：“舊有公方出售時，購房者按購房款2％的比例，向售房單位繳納維修基金”，“維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作它用”。維修基金涉及廣大業(yè)主的共同利益?；鸬墓芾?、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，設(shè)專門的管理機構(gòu)。筆者建議各小區(qū)召開業(yè)主大會共同討論管理辦法，建立有效的管理和監(jiān)督機制。
8.物業(yè)管理公司要做好與業(yè)主的溝通，設(shè)立回訪制度，提供人性化服務(wù)，使廣大業(yè)主覺得物有所值，逐漸接受物業(yè)管理。
總之，房改房物業(yè)管理是一個巨大的市場，但受諸多因素的影響，仍很難形成有效市場。房改房物業(yè)管理市場的形成，仍需要各方的努力和協(xié)調(diào)。