市場 更適合“變”者
5年以前，當(dāng)順馳、綠城、綠地等一線房企進(jìn)駐鄭東新區(qū)的時(shí)候，鄭州房地產(chǎn)驚呼“狼來了”。當(dāng)年，“狼”僅在鄭東新區(qū)攻城略地；5年后，當(dāng)恒大、萬達(dá)等品牌圈地鄭州市老城區(qū)，鄭州房地產(chǎn)表面上似乎平靜如水。盡管如此，鄭州中心城區(qū)的房地產(chǎn)份額，還是被這些巨頭席卷。
如今，保利、雅樂居已經(jīng)宣布進(jìn)軍鄭州。本土企業(yè)，是否還能夠無動(dòng)于衷？
新一輪洗牌拉開序幕
記者：在上半年的數(shù)據(jù)中，有三個(gè)數(shù)據(jù)發(fā)人深省：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位710.9億元，增速比去年同期下降30.4個(gè)百分點(diǎn)。第二，在資金來源中，企業(yè)自籌資金為260.3億元，同比增長65.6%。第三，上半年個(gè)人按揭貸款為40.6億元，同比下降42.1%。這三組數(shù)據(jù)背后，蘊(yùn)含著怎樣的市場變化？
宋向清：上述三組數(shù)據(jù)蘊(yùn)含著三個(gè)方面的市場變化。一是房地產(chǎn)企業(yè)和品牌，在政府這只有形的手干預(yù)下，通過市場這只無形的手，進(jìn)行新一輪洗牌的序幕已經(jīng)拉開。新一輪洗牌的特征不只是優(yōu)勝劣汰，更意味著大勝小汰，強(qiáng)勝弱汰。二是改善性住房需求被限購抑制，加之土地限供、銀行限貸等行政性手段的強(qiáng)力干預(yù)，房地產(chǎn)市場價(jià)格將逆市場規(guī)律而行，順政府意愿而降。三是有意愿購置改善性住房者遭遇限購，而首套房購買者期望購買到政府信誓旦旦許下的保障房，雙重因素影響下，市場將出現(xiàn)短期觀望以及隨之而來的購買等待，在此情況下，房地產(chǎn)市場往昔的喧鬧趨于平靜。
胡洋：在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)逐步收緊后，房企所能依賴的最大資金來源只剩銷售回籠資金這一條路。不過，就近期鄭州樓市銷售數(shù)據(jù)來看，觀望情緒加重，這場由政府導(dǎo)演，開發(fā)企業(yè)和購房人之間參與的買賣博弈日趨激烈。開發(fā)企業(yè)需在生存與發(fā)展間權(quán)衡決斷，各開發(fā)企業(yè)將會(huì)在利潤現(xiàn)金流、成本控制、品牌打造和土地?fù)碛谐杀鹃g糾結(jié)，中原地區(qū)房地產(chǎn)市場將面臨新一輪的洗牌，不同類型和規(guī)模的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略會(huì)重新進(jìn)行定型或轉(zhuǎn)型，大多需要在最近一年內(nèi)做出選擇。
中小企業(yè)“窮則思變”
記者：房管局有關(guān)人士認(rèn)為，國家的宏觀調(diào)控政策使中小型企業(yè)經(jīng)營困難加大，隨著調(diào)控政策的深入，部分缺乏獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的中小企業(yè)將會(huì)被優(yōu)秀大型企業(yè)兼并，房地產(chǎn)市場的集中度將會(huì)提高。您的觀點(diǎn)呢？
胡洋：宏觀調(diào)控對(duì)全國房地產(chǎn)市場的影響是顯而易見的，鄭州本地的中小型房企首當(dāng)其沖，“找錢、找伴、找買家”是中小房企下一步“窮”則思變的正常出路。銷售回籠資金變慢，融資成本不斷拉高，使房企間股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目合作越來越多。市場向優(yōu)勢(shì)品牌集中符合發(fā)展規(guī)律，但對(duì)有一定品牌和實(shí)力的中小房企來說，也不失為一次突破瓶頸的機(jī)遇。
鄭州一家中型房企高管談到出路時(shí)調(diào)侃道：“別人吃肉，我們喝粥吧。”最簡單的是降低對(duì)地塊的要求和向省內(nèi)二、三級(jí)市場發(fā)展，相對(duì)于對(duì)熱門地塊的熱衷，部分位置較偏、面積較小的“冷門”區(qū)域和地塊往往不會(huì)為大房企所青睞，這就是中小房企的機(jī)會(huì)。
另外，聯(lián)合拿地，或許可以成為不少中小企業(yè)的選擇。而這種聯(lián)合，一種選擇是“傍大款”，“與有實(shí)力的公司聯(lián)合，借勢(shì)拿地，然后操盤開發(fā)?！币患抑科蟾吖鼙硎?，這尤其適用于開發(fā)過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有公認(rèn)品牌經(jīng)驗(yàn)的中小房企，“本質(zhì)上是一種代建。”大企業(yè)可以輸出品牌，具有品牌優(yōu)勢(shì)的中小企業(yè)同樣也可以。
另一種可以選擇的聯(lián)合路徑則是與土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的牽手。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種聯(lián)合未必有百分之百的把握，卻不失為一種捷徑。而對(duì)于擁有土地資源并進(jìn)行了一級(jí)開發(fā)以及與政府關(guān)系良好的中小型企業(yè)，借助外地入鄭大型開發(fā)企業(yè)的資金和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，勝算更大。
本土企業(yè)應(yīng)合縱連橫
記者：具有怎樣性格和發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)，才能在今后的市場調(diào)整中立于不敗之地？本土企業(yè)，需要在哪些方面加強(qiáng)？
胡洋：創(chuàng)新產(chǎn)品、加強(qiáng)服務(wù)，提升品牌是本土房企有效的應(yīng)對(duì)之策。另外合縱連橫、三、四線城市拓展、商業(yè)和旅游等地產(chǎn)的拓展要結(jié)合自身量力而行，避免攤子鋪得太大過猶不及。
宋向清：房地產(chǎn)企業(yè)要體現(xiàn)三種追求，彰顯三種品格。
三種追求是：第一，讓歷史記憶，確保自己建的房子能夠經(jīng)得住年輪的考驗(yàn)，成為最結(jié)實(shí)的房子締造者。這一點(diǎn)建業(yè)是所有房地產(chǎn)商的榜樣。第二，為文化立碑，確保自己建的房子能夠最大化傳承民族建筑風(fēng)格，體現(xiàn)民族特色。這一點(diǎn)江浙一帶的開發(fā)商做得較好。第三，使百姓樂居，確保自己建的房子能夠適宜所在區(qū)域居民的居住習(xí)慣，尊重其民族特點(diǎn)，尊重其家庭特點(diǎn)，個(gè)性化設(shè)計(jì)，個(gè)性化建筑，方可將你的品牌烙印刻在百姓心中。
三種品格是：
第一，創(chuàng)新無止境。形態(tài)創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新等等，追隨世界建筑潮流，體現(xiàn)民族獨(dú)特風(fēng)情，在繼承中創(chuàng)新，在創(chuàng)新中繼承，房地產(chǎn)企業(yè)方可立于不敗之地。
第二，質(zhì)量零缺陷。住房是百年大計(jì)，很多人都是畢其一生之積蓄購買住房，如果出現(xiàn)豆腐渣工程，開發(fā)商虧良心不說，最重要的是可能導(dǎo)致一個(gè)家庭的悲劇發(fā)生。
第三，合作大氣度。房地產(chǎn)企業(yè)牽涉到的領(lǐng)域較廣，依靠一己之力將困難重重，事實(shí)上凡是成功的企業(yè)都有一個(gè)共同的特性，那就是合作伙伴較多而且合作愉快。因此，企業(yè)要學(xué)會(huì)合縱連橫，建立橫向和縱向的戰(zhàn)略聯(lián)盟，以增強(qiáng)自己抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。