記者：馬紅漫 羅勇成
近日《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”)正式發(fā)布，這一政策迅速被業(yè)界解讀為國家一系列土地新政中的最高指令。但遺憾的是，一些跡象表明，這樣的一份最高指令似乎被市場各方解讀“偏”了。
日前在廣州，兩個(gè)完全符合“90/70”新政戶型要求的地塊拍賣，被財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)商將樓面地價(jià)分別推高到了3974元/平方米和4033元/平方米。由此預(yù)計(jì)未來的中小戶型房價(jià)可能高達(dá)七八千元/平方米，創(chuàng)下了廣州市的區(qū)域天價(jià)。而在上海浦東花木地區(qū)，一處53萬平方米的地塊引來八家公司競拍，最高投標(biāo)價(jià)格將近60億天價(jià)。
需要提醒的是，對《通知》的解讀中，兩個(gè)“亮點(diǎn)”引人矚目：地方政府不能再當(dāng)“甩手掌柜”，此外對土地收益的分配機(jī)制也有所調(diào)整，解決了“土地財(cái)政”的問題。但正是《通知》中的“亮點(diǎn)”，卻被許多開發(fā)商認(rèn)為地方政府土地批租的權(quán)利將被限制，由此推斷土地供應(yīng)將進(jìn)一步趨緊，所以高價(jià)拿地就成為唯一的途徑。伴隨著地價(jià)的升高，房價(jià)自然水漲船高。正是由于這樣的誤解產(chǎn)生了開發(fā)商不惜代價(jià)搶地的熱潮，使得本為了平衡市場供求、遏制房價(jià)快速上漲的“90/70”新政反而成了樓價(jià)高企推動力。
因此必須要指出的是，開發(fā)商誤讀了《通知》中地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的權(quán)利與責(zé)任。新出臺的土地政策的主目的有兩：一是減少土地囤積，讓土地盡早利用，減少存積；其二是節(jié)約土地?！锻ㄖ分泄倘灰?guī)定了諸如土地收益金要全額納入預(yù)算管理，實(shí)施收支兩條線等限制性措施，但是其目的并非是簡單限制地方政府土地收益的分配權(quán)利，并非一刀切似的收回土地出讓的權(quán)利，而是使這項(xiàng)權(quán)利更加透明化、規(guī)范化。
開發(fā)商作出如此的誤解，原因在于目前所實(shí)行的中央與地方財(cái)政分權(quán)體制決定了地方政府在房地產(chǎn)業(yè)中的權(quán)利和利益聯(lián)系緊密。事實(shí)上，“事權(quán)向下，財(cái)權(quán)向上”是近些年來中央與地方政府財(cái)政分稅體制的一大趨勢。歷次財(cái)政改革，其結(jié)果往往是中央政府甩公共支出包袱，地方政府只能以較少的財(cái)政收入承擔(dān)更大的責(zé)任。因此，土地出讓收益必然成為地方政府不得不依靠的“補(bǔ)給站”。
權(quán)利受限且又不得不依賴土地收益這一處境，必然將迫使地方政府只能選擇高價(jià)供地。由于開發(fā)商理解的失誤，導(dǎo)致了地價(jià)在過度的投標(biāo)競爭中可能推高未來的房價(jià)，最終將背離房產(chǎn)調(diào)控新政的初衷。故而也就不難理解在9月11日晚間，國土資源部發(fā)出三篇政策解釋文章，強(qiáng)調(diào)通過建設(shè)用地審批流程的改革，省級政府調(diào)劑土地的權(quán)力將得到增強(qiáng)，此舉當(dāng)可發(fā)揮釋疑解惑之目的了。
但需要強(qiáng)調(diào)的是，這樣的釋疑解惑只具備短期意義。從長遠(yuǎn)來看，政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的方式應(yīng)當(dāng)側(cè)重于在履行保障性住房供給的基礎(chǔ)上，視房地產(chǎn)政策為窗體頂端宏觀調(diào)控的一個(gè)組成部分，借助諸如貨幣政策進(jìn)行微調(diào)等方法進(jìn)行非直接干預(yù)。