近期，滬上多家銀行推出了全新的住房貸款還款方式，有讀者詢問，哪種方式最合算？為此，記者特意請教了銀行房貸專家。他們一致認為，不能說哪種還款方式最合算，每種還款方式都是根據(jù)借款人剩余本金的多少計算利息的。不同的是，有的還款方式歸還本金的速度比較快，有的則較慢，由此導(dǎo)致不同還款方式總利息的不同。而銀行推出不同的還款方式，只是為了滿足收入情況不同的各種借款人的需要。
房貸專家告訴記者，借款人常常從利息付出的多少、提前還款時是否會多付利息，遇到利率上漲時是否增加還款壓力等方面來考慮選擇哪種還款法更加合算，其實影響這些因素的關(guān)鍵是還款的期限，而不是還款方式。借款人選擇還款法應(yīng)更多地應(yīng)考慮自己的收入水平、預(yù)期收入的變化、預(yù)期消費支出的變化等情況。
按需選擇還款法
等額本息還款這是目前最為普遍的還款方式。即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
舉例來說，假設(shè)需要向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息法，每個月大約還1377元。在還款初期，1377元中大約80％以上是歸還銀行的利息部分。
采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為借款人，操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體，也很適合這種還款方式。
但使用這種方式，由于還款初期占用銀行資金較多，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。
等額本金還款所謂等額本金還款，又稱等本不等息還款法。借款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低，但是前期的還款壓力較大，而還款負擔(dān)則逐月遞減。
舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限20年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金833．33元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行1751．33元。隨后，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還逐月減少4．25元。
從上面的舉例來看，使用等額本金還款，開始時每月負擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計到將來收入會減少的人群。中年以上的人群，如果考慮到年紀(jì)漸長，收入可能隨著退休等因素減少，就可以選擇這種方式。
按期付息還本借款人通過和銀行協(xié)商，為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是借款人按照不同財務(wù)狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。招商銀行推出的“季度還”業(yè)務(wù)就屬于這個范圍。
這個方式適用于收入不穩(wěn)定人群，目前很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個傾向。每個月不同的工作狀態(tài)決定了當(dāng)月的收入情況，把一個月的壓力分攤進幾個月，可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。
本金歸還計劃借款人經(jīng)過與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或按季度歸還。
這是等額本金還款的變體。舉例來說，20萬元貸款，10年期，采用等額本金還款，首個月本金為1666．67元，利息為918元。借款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，借款人最少一次要還6個月的本金，為10000．2元，超過1萬元。下一次還本金不能超過一年時限。
此種還款方式是銀行專為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎金的人群。而目前流行的在家辦公一族，很多沒有每月固定收入，但是，每完成一個作品都有比較大筆的收入。例如，網(wǎng)絡(luò)作家、藝術(shù)家、設(shè)計師和軟件設(shè)計員等新興職業(yè)。
等額遞增、等額遞減這兩種還款方式，沒有本質(zhì)上的差異。作為目前幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個時間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。
以貸款10萬元，期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，借款人如果不提前還貸，那么這10年期間每個月還款金額就是1085．76元。如果選擇等額遞增還款，假設(shè)把10年時間分成等份的5個階段，那么第一個兩年內(nèi)可能每個月只要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個兩年每月需要還1300多元，隨后，每兩年遞減200元，直到最后一個兩年減至每個月還700多元。
等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經(jīng)預(yù)期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業(yè)績不錯，雖然目前的收入負擔(dān)房貸較困難，但是考慮到未來升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預(yù)計到收入將減少，或者目前經(jīng)濟很寬裕，可以選擇等額遞減。
一次還本付息這種方式適合短期借款。以前，銀行對這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年（含一年）以下的，實行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴格，一般只對小額短期貸款開放。
這種還款方式，操作很簡單，但是，適應(yīng)的人群面比較窄，必須注意的是，此方式容易使借款人缺少還款強迫外力，造成信用損害。
采用這種貸款，借款人最好有較強的自我安排能力。