許昌房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定，這將是未來房產(chǎn)市場發(fā)展的基石。但是，穩(wěn)定不是市場的全部。經(jīng)過上半年的整合，市場狀態(tài)最鮮明的特點(diǎn)就是快速分化。分化是指開發(fā)企業(yè)重新洗牌，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者將被淘汰，能及時根據(jù)形勢作出改變的生存，因循守舊者將被淘汰；房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一系列更理性、更有序的規(guī)則；市場出現(xiàn)分級；消費(fèi)者所購產(chǎn)品更加物有所值。分化鮮明而快速，會讓涉及的開發(fā)商感到痛苦。但是，對整體市場狀態(tài)而言，分化不是壞事，而是為了更穩(wěn)定。
分化的原因
市場出現(xiàn)分化，其實從市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的那一天就注定了。它是市場成熟的標(biāo)志之一。為什么我們前面一直預(yù)言房地產(chǎn)市場要出現(xiàn)分化，但是始終沒有確定時間？是因為5年來房地產(chǎn)市場保持良性、高速的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，基本沒有泡沫。
許昌地處三線城市之列，吸引了資金、品牌、實力各異的企業(yè)投資。5年來，基本上沒有出現(xiàn)狀況不好的開發(fā)企業(yè)。特別是在2006年下半年、2007年市場開始“瘋跑”的時候，在“拿到就是賺到”的情形下，市場泥沙俱下，有實力的、沒實力的，有經(jīng)驗的、沒經(jīng)驗的，或者加快發(fā)展新項目步伐，或者拼命進(jìn)入地產(chǎn)界“圈錢”。
市場在如此高速運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)下，前方一旦出現(xiàn)“拐彎”情形，如果企業(yè)沒掌控好速度和方向的配合，肯定會被甩出去。
前兩年的市場“瘋跑”，購房者不理性消費(fèi)是主因。而造成這個主因的因素一是怕漲心理，二是因為產(chǎn)品供應(yīng)量不足。從2008年開始，市場供應(yīng)量加大，特別是以前的熱點(diǎn)區(qū)域因為供房緊張造成的消費(fèi)者搶購心態(tài)，現(xiàn)在已經(jīng)大大緩解。市場供應(yīng)量加大，選擇余地會更充分，怕漲心理也會逐步消除。這時候不同產(chǎn)品優(yōu)劣對比會很顯著。購房者冷靜選擇后，淘汰產(chǎn)品必然會出現(xiàn)。
前一段時間在房地產(chǎn)市場“瘋跑”的時候，開發(fā)商無論開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，都能很快賣掉。在這種氛圍下，好產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)被模糊。而從今年開始，要想讓項目成功銷售，就必須提高產(chǎn)品性價比以增加市場接受度。這個時候標(biāo)準(zhǔn)肯定會清晰，標(biāo)桿肯定會出現(xiàn)，產(chǎn)品分化快速形成。
分化的決定性因素
開發(fā)商出現(xiàn)分化，這不是一個新鮮的話題。從國內(nèi)最主流的輿論導(dǎo)向，從最知名的開發(fā)商那里，我們早就看到或聽到開發(fā)商隊伍要被分化。他們所說的原因基本上都跟項目擴(kuò)張規(guī)模、資金鏈等有關(guān)，而對我們許昌來說，分化也避不開那些因素，但同時也有些特殊原因。
首先是開發(fā)商的閱歷、經(jīng)驗。前面已經(jīng)說過，許昌房地產(chǎn)市場一直發(fā)展得很順，基本沒有虧損企業(yè)。這其實是市場不成熟的表現(xiàn)，成熟的市場有成功，也會有失敗。不成熟的市場必然會有不成熟的開發(fā)商。判斷開發(fā)商成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)就是是否具備閱歷和經(jīng)驗，在應(yīng)對市場各種情形時是否看到風(fēng)險和希望，在一帆風(fēng)順的時候是否看到風(fēng)險，在風(fēng)險來臨的時候是否看到希望。
只有成熟的開發(fā)商才會有成熟的開發(fā)心理，無論市場出現(xiàn)什么狀況，他們的行為都會得當(dāng)。而那些不成熟的開發(fā)商，行為很容易走樣。他們在市場好的時候盲目樂觀，老總們的目光總是盯著目標(biāo)利潤和銷售進(jìn)度，不需要考慮也不考慮產(chǎn)品是否適銷對路；不研究如何提高產(chǎn)品品質(zhì)，只抓眼前，鮮有戰(zhàn)略性、長遠(yuǎn)的策略和眼光。市場出現(xiàn)不好的情形時，他們就會盲目悲觀，從一個極端走向另一個極端，抗風(fēng)險能力極不具備。應(yīng)對的動作同樣會走形，打折、降價等惡性競爭紛紛出現(xiàn)，最后形成惡性循環(huán)——越降價，越影響消費(fèi)者的購買信心，產(chǎn)品越賣不掉，最終導(dǎo)致失敗。
在整個房地產(chǎn)市場的心態(tài)當(dāng)中，開發(fā)商是最重要的組成部分，他們的行為得當(dāng)與否會影響到市場。在市場出現(xiàn)不太好的狀況時，成熟的開發(fā)商會用智慧和經(jīng)驗對樓市起積極作用；缺乏閱歷的開發(fā)商則難逃被淘汰的命運(yùn)，并給市場帶來消極作用。當(dāng)然，如果這個時候沒有閱歷的開發(fā)商能夠正視市場，或者調(diào)整思路，或者聯(lián)合有經(jīng)驗的開發(fā)商，最終能實現(xiàn)項目成功開發(fā)。對不成熟的開發(fā)商而言，成功地應(yīng)對目前市場形勢，也是增加其抗風(fēng)險能力的一個極好機(jī)會。
其次是開發(fā)理念。在目前的形勢下，市場情形顯然發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，把房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)做快速轉(zhuǎn)化的過程，把賺錢當(dāng)做唯一目的，這些急功近利的心態(tài)顯然已經(jīng)不能適用。尊重市場、尊重消費(fèi)者才能占領(lǐng)市場，能做到這樣的最佳途徑就是轉(zhuǎn)變開發(fā)理念。
這里我們分兩個方面闡述，一是尚未開發(fā)的樓盤，這時候調(diào)整開發(fā)理念還不晚，把先進(jìn)的開發(fā)理念引進(jìn)來，把產(chǎn)品定位好，在品質(zhì)上多下工夫，做性價比高的產(chǎn)品。二是那些項目剛開發(fā)一半的樓盤，如果產(chǎn)品質(zhì)量、口碑、誠信度等在消費(fèi)者心目中已經(jīng)產(chǎn)生一些不太好的印象（比如說城南板塊的個別樓盤），下面的開發(fā)理念要趕快調(diào)整，因為在敗相已經(jīng)顯露的情形下，再不調(diào)整真的會出現(xiàn)“崩盤”慘劇。開發(fā)理念調(diào)整后，要相信沒有賣不掉的好產(chǎn)品，要增強(qiáng)信心。
再次是開發(fā)商的實力。開發(fā)商實力包含多方面，而我們這里特指的是資金實力，對某個具體項目而言更準(zhǔn)確地表述應(yīng)該是資金鏈。由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊屬性，資金鏈就是生命線。
最后是進(jìn)入市場的時機(jī)。這里所說進(jìn)入市場的時機(jī)不是產(chǎn)品面市的時機(jī)，最關(guān)鍵的是什么時候拿地。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本是土地成本，拿地的先后會帶來非常大的差別。
年初有一個很熱鬧的話題，就是“面粉賣過面包價”。最主流的聲音就是房價還有很大的上漲空間。去年下半年樓市非常紅火的時候，許昌“地王”頻頻刷新，它們的地價甚至已經(jīng)趕上正常樓價了，我市某些開發(fā)商進(jìn)行大幅提價正基于此。在目前房價上漲滯緩的時候，這些“地王”的開發(fā)就存在很大的被動性。因為開發(fā)成本高，競爭力會下降；如果不開發(fā)前期支出太大，資金回籠困難。因此，目前形勢下，拿地時機(jī)差別就不僅僅是利潤高低的問題了，而很大程度上決定一個項目能否成功開發(fā)。
分化將會長時間持續(xù)>其實市場本身應(yīng)該有成功也有失敗，過去的兩年，只要開發(fā)就一定錢賺，沒有失敗，這是不正常的。
上半年，國家的宏觀調(diào)控，抑制房價上漲過快，一方面是防止房產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，另一方面是為了解決民生問題。但是，這幾年開發(fā)商實力強(qiáng)的更強(qiáng)、實力弱的變強(qiáng)，跨行業(yè)的、沒經(jīng)驗的企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)“圈錢”，帶來的后果是出現(xiàn)一些瘋狂的開發(fā)行為、瘋狂的消費(fèi)行為。上半年國家的宏觀調(diào)控不是光從開發(fā)面積、限價房方面開刀，而是勒住了市場買賣雙方的金融咽喉，這樣做的目的就是要讓市場出現(xiàn)競爭、出現(xiàn)失敗者。
而隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的變化，國家的宏觀調(diào)整政策也相應(yīng)的出現(xiàn)變化。從降低流通性的轉(zhuǎn)變?yōu)榧哟蠡A(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模、鼓勵消費(fèi)。就房地產(chǎn)市場而言，國家和各級地方政府紛紛出臺相應(yīng)的“救市”政策。但是，必須認(rèn)清的是，國家宏觀調(diào)控是為了保持市場穩(wěn)定，而不是保護(hù)落后，這將是宏觀調(diào)控持續(xù)性的主題。
再健康的市場也會感冒，就好比很強(qiáng)壯的運(yùn)動員在高速奔跑后，稍用冷水一激也會打噴嚏。一直“瘋跑”的房地產(chǎn)市場在2007年下半年出現(xiàn)停頓，就像正常人出現(xiàn)了感冒的癥狀，其實是讓身體增強(qiáng)了免疫力。許昌房地產(chǎn)市場起步比較晚，大家第一次面對這樣的情形，感覺很可怕。其實，面對這種狀況，我們只要認(rèn)識到市場的本原特質(zhì)，就不會感到分化的可怕。以后，市場分化現(xiàn)象會長期存在，我們甚至可以預(yù)言，2009年、2010年會出現(xiàn)更明顯的分化情況。
分化讓市場產(chǎn)生競爭法則，讓價格回歸價值，讓高性價比產(chǎn)品成為市場主流，這是分化應(yīng)有的積極意義。
當(dāng)然，我們希望分化消極意義只針對少部分的開發(fā)商，要最低限度地出現(xiàn)淘汰，更多地實現(xiàn)市場分級。淘汰過多，消極面會被失去理智地?zé)o限擴(kuò)大；市場出現(xiàn)分級開發(fā)、分級消費(fèi)，這樣的市場才是良性的。
在這些層面上，建議所有的開發(fā)商感知分化的到來，認(rèn)知分化的復(fù)雜，找準(zhǔn)分化后的道路。