目前，許昌的房價已接近開發(fā)成本，基本沒有泡沫，再降開發(fā)商已無利潤可言。為了說明這個問題，就讓我們用實在的數(shù)據(jù)說話，為您算筆細賬。
2008年許昌老城區(qū)某樓盤開發(fā)成本
2033元/平方米
2008年許昌土地市場的價格與2007年相比基本沒變，老城區(qū)的土地價格保持在100萬元/畝左右的水平。一畝=667平方米，按照容積率1.8來換算：該樓盤每平方米的土地成本就是：1000000÷（667×1.8）=833元。
由于上半年原材料價格上漲，全框架結(jié)構(gòu)樓盤的建筑安裝成本在每平方米800元左右。
還有就是樓盤的配套成本，如供電工程、社區(qū)配套等，這些方面又將每平方米的成本提高了200元左右。
再就是樓盤的其他費用，如開發(fā)、銷售所產(chǎn)生的規(guī)費以及財務(wù)成本等，這些費用也占了成本200元左右。
這樣加起來，最后得出的這個樓盤的成本價就是：833+800+200+200=2033元/平方米。
而據(jù)我們了解，該樓盤的銷售均價除去優(yōu)惠因素之外應(yīng)該在2200平方米左右。那它的利潤率就應(yīng)該是：（2200-2033）÷2200=7.6%，國家規(guī)定的合法利潤為8%，相比之下，反而比合法利潤還少了點。而且根據(jù)我們所了解的情況，許昌有很大一部分的房產(chǎn)商都面臨著這樣一個局面。當(dāng)然，其中的數(shù)據(jù)并不是十分精準，但相信與實際的數(shù)據(jù)也相去不遠。
許昌房價下降兩成，開發(fā)的就是經(jīng)濟適用房
深圳下降五成，開發(fā)商仍有利潤
許昌不是上海、深圳，房價也是不能和這些城市相提并論的。就拿不久前網(wǎng)上熱炒的成都某樓盤來說吧，按照它的地價，它的正常價位應(yīng)該在4500—5000元/平方米，而它卻賣9000元/平方米，那就要擠水分了。而許昌與這些城市都不同，許昌的房價沒有虛高，就算是處于賣方市場的2007年，許昌樓市整體的房價也是比較平穩(wěn)的?？偟膩碚f，許昌的房價已經(jīng)沒有多少水分可以擠了。
前不久，在網(wǎng)上有一個成都開發(fā)商較受人關(guān)注，他在成都開發(fā)了一個樓盤，在2008年初，他的樓盤售價是9000元/平方米，迫于市場的壓力，他的樓盤售價跳水了3000元/平方米，目前每平方米售價為6000元。而就是在這樣的一個情況下，這位老總在中央電視臺錄制節(jié)目的時候還宣稱自己每平方米至少還有1000元的利潤空間。
此言一出，在廣大購房者心中激起了千層浪。許昌的很多消費者也質(zhì)疑目前的房價，認為許昌的房價還有下降的空間。
但如果按照那樣算賬，深圳房價每平方米降4000元，那許昌就算降2000元還剩多少？很多樓盤的售價甚至還不到2000元。道理看開了其實就是這么簡單。
上半年建材等原材料價格大漲
許昌房價穩(wěn)住不漲，其實就是下降了
2008年上半年，原材料市場行情一片看漲。其中鋼材價格翻了一番，水泥價格增長了60%以上，商品混凝土的價格也有大幅提升，而這些都是建筑成本中的大宗，光是這些材料價格的上漲就將2008年房產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本比2007年上推了100元/平方米左右。
在正常情況下，許昌樓市的房價每年都會同比增長5%以上，從2003年至2007年，年年如此。而到了2008年，房價卻沒有按照正常的規(guī)律增長。同時，目前正在銷售的房子基本上都是在上半年原材料正處于價格頂峰時開工建設(shè)的，這實際上也是一個價格上的縮水。
還有就是金融利息上調(diào)等因素，也導(dǎo)致了開發(fā)成本的增長。
由此可以看出，上述一系列的因素導(dǎo)致了2008年的許昌房價在沒有漲的情況下，利潤縮水了至少100元/平方米。
算賬結(jié)論：2008年許昌的房價在沒有漲的情況下至少已經(jīng)縮水100元/平方米左右。
既然下降沒有空間，未來形勢又難以判斷
還是按自己的需求選擇
就目前的情況來講，許昌的房價沒有理由也沒有空間再降了。
“沒有理由”的理由，一是從許昌房地產(chǎn)健康發(fā)展的角度看，許昌樓市從2003年發(fā)展至今，算起來才6年時間，尚未成熟。房地產(chǎn)市場要平穩(wěn)、健康地向前發(fā)展，對樓盤的品質(zhì)有一定的要求，保證品質(zhì)的情況下房價自然不會降。
二是從城市經(jīng)濟發(fā)展的角度看，城市發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)大多是靠房地產(chǎn)業(yè)支撐的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大到影響政府的財政收入，小到各行各業(yè)，甚至是每個人的經(jīng)濟收入。
三是許昌目前還是有大量剛性需求的。據(jù)了解，2008年許昌市區(qū)的房地產(chǎn)消費只占到了以往的20%，一旦政策解凍或者房地產(chǎn)形勢轉(zhuǎn)好，那80%就會釋放出來，到那個時候個別項目很有可能出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，這和股市的情況是類似的。
沒有空間降的道理更直白了，上文中的賬已經(jīng)算得很清楚，既要品質(zhì)高還要保證價格低似乎不太可能。誰知道降價降的是不是品質(zhì)呢？畢竟羊毛出在羊身上。另外，許昌目前的房價是在國家規(guī)定的利潤空間內(nèi)，8%的利潤空間照許昌目前的房價看在200元左右。事實上，在今年這個形勢下，市區(qū)大部分樓盤并沒有達到這個空間。在這樣的情況下，房價就更不可能降了，沒有哪個開發(fā)商愿意做虧本買賣。