《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》
《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)》政策問答
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來源：
北京市發(fā)改委
（一）我市物業(yè)服務(wù)收費的價格管理形式
物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價管理。
（二）實行政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)范圍及其價格調(diào)整
經(jīng)濟適用住房小區(qū)、執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》政策的危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，執(zhí)行經(jīng)濟適用住房物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)濟適用住房小區(qū)是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)的若干規(guī)定（試行）的通知》（京政辦發(fā)[1998]54號）文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)的，按照政府指導(dǎo)價銷售的經(jīng)濟適用住房小區(qū)。
危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號）政策的危改回遷小區(qū)。
實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，兩年公布一次。
（三）經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)
經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)為0.55元/建筑平方米.月（含0.04元/建筑平方米.月的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險），不得上浮，下浮不限。
（四）執(zhí)行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)消防設(shè)施設(shè)備運行維護的服務(wù)內(nèi)容和費用收取原則
根據(jù)《北京市消防安全責(zé)任監(jiān)督管理辦法》的有關(guān)條款規(guī)定，以及物業(yè)管理企業(yè)開展住宅區(qū)消防服務(wù)費用支出情況，住宅區(qū)消防設(shè)施設(shè)備運行維護費按照多層住宅不高于0.05元/平方米.月、高層住宅不高于0.10元/平方米.月標(biāo)準(zhǔn)收取費用，提供相關(guān)服務(wù)才能收取此費用。
住宅區(qū)消防設(shè)施設(shè)備主要包括室內(nèi)外消火栓、消防架、滅火器、消防安全標(biāo)志和火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等。同時物業(yè)管理企業(yè)按照《北京市消防安全責(zé)任監(jiān)督管理辦法》規(guī)定提供服務(wù)：
一、制定消防安全制度，落實消防安全責(zé)任。
二、開展消防安全宣傳教育。
三、進行經(jīng)常性的消防安全檢查，及時消除火災(zāi)隱患。
四、劃定和設(shè)置停車泊位及設(shè)施時，不得占用、堵塞消防車通道。對占用、堵塞消防車通道的行為，及時制止、糾正。
五、保障公共消防設(shè)施和器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道、安全出口等設(shè)施符合消防安全要求。
（五）執(zhí)行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)安全防范設(shè)施運行維護的服務(wù)內(nèi)容和費用收取原則
根據(jù)《北京市住宅區(qū)及住宅安全防范設(shè)施建設(shè)和使用管理辦法》的有關(guān)條款規(guī)定，以及物業(yè)管理企業(yè)開展住宅區(qū)安全防范服務(wù)費用支出情況，制定了住宅區(qū)安全技術(shù)防范設(shè)施日常運行維護費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)只提供門禁系統(tǒng)（可視、非可視及磁卡）安全技術(shù)防范產(chǎn)品運行維護服務(wù)的，按不高于0.02元/平方米.月標(biāo)準(zhǔn)收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)提供包括門禁系統(tǒng)（可視、非可視及磁卡）、報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、中央監(jiān)控室和電子巡查系統(tǒng)等安全技術(shù)防范產(chǎn)品運行維護服務(wù)的，按不高于0.05元/平方米.月標(biāo)準(zhǔn)收取費用。
（六）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)電梯運行維護費的收取
執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，電梯運行維護費可依據(jù)其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達成一致之前，電梯運行維護費執(zhí)行政府指導(dǎo)價，按建筑面積分攤。《收費標(biāo)準(zhǔn)》中，以10層、20層和30層為基準(zhǔn)層，區(qū)分有人值守和無人值守，分別制定了電梯運行維護費標(biāo)準(zhǔn)。
（七）執(zhí)行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的公共電費的分攤
《收費標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，單元樓外園區(qū)道路照明能源費已經(jīng)包含在指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)中。
單元樓內(nèi)公共部位照明能源費按戶分攤；單元樓外園區(qū)景觀照明（例如草坪燈、小品效果燈、樓宇外輪廓照明和園區(qū)水系等）能源費由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商后合理收取。
（八）執(zhí)行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)生活飲用水水泵運行維護費政府指導(dǎo)價
執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，水泵運行維護費可依據(jù)其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達成一致之前，水泵運行維護費執(zhí)行政府指導(dǎo)價，按建筑面積分攤。生活飲用水水泵（高壓、變頻）運行維護費政府指導(dǎo)價：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
（九）執(zhí)行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，在業(yè)主大會成立前，住宅改變使用性質(zhì)用于經(jīng)營活動場所的，物業(yè)服務(wù)收費的確定。
執(zhí)行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，在業(yè)主大會成立前，住宅改變使用性質(zhì)用于從事經(jīng)營活動場所的，物業(yè)管理企業(yè)可以按不高于該小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)5倍確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
（十）實行市場調(diào)節(jié)價管理的物業(yè)范圍及其價格調(diào)整
除未成立業(yè)主大會前的經(jīng)濟適用住房小區(qū)、執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》政策的危改回遷小區(qū)外，其它物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。收費標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時，應(yīng)由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
（十一）為何將住宅物業(yè)服務(wù)收費由政府指導(dǎo)價改為市場調(diào)節(jié)價
在聽證會上，聽證代表對于商品住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)提出異議，有代表提出商品住宅銷售價格已經(jīng)實行市場調(diào)節(jié)價，各個商品住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主的需求均存在較大差別，購房人是依據(jù)自身能力購買不同服務(wù)水平和收費水平物業(yè)管理企業(yè)管理的住宅項目的情況，建議對于業(yè)主選擇余地較大的商品住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價管理。同意住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的代表對指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的高低也爭議較大，另有代表提出按照服務(wù)等級制定指導(dǎo)價。我們感到制定一個統(tǒng)一的指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)很難平衡幾千個小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的供求，實行按服務(wù)等級定價也難以涵蓋現(xiàn)有或今后可能出現(xiàn)的服務(wù)內(nèi)容，外省市采取此種定價后也出現(xiàn)了價格管理困難的情況。考慮上述因素，將商品住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費改為實行市場調(diào)節(jié)價管理。
（十二）新舊物業(yè)服務(wù)收費辦法的銜接
在《辦法》實施前應(yīng)執(zhí)行《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的住宅區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)從其約定；物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)沒有約定的，按不高于現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險，或者提供住宅安全防范設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備運行維護服務(wù)的，可以參照經(jīng)濟適用住房相關(guān)服務(wù)內(nèi)容測算費用。
（十三）物業(yè)服務(wù)費的交納及收取
物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。
業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務(wù)費用，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費用。
（十四）房改和安居（康居）住宅物業(yè)費的交納
按房改政策出售公有住宅的單位、購買安居（康居）住宅的職工所在單位和房改、安居（康居）購房人物業(yè)服務(wù)費用的承擔(dān)，從其約定。
（十五）實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費的方式及其確定
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
（十六）包干制和酬金制
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
（十七）物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成
實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6.辦公費用；
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
（十八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用的收取
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
未建立專項維修資金的住宅，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用收取與使用按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（十九）實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。
（二十）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營及收益分配
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍，由政府有關(guān)主管部門依據(jù)國家和我市有關(guān)法規(guī)確定。
（二十一）物業(yè)管理企業(yè)代收供水、供電等多種費用的手續(xù)費收取
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
（二十二）特約服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的確定
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
（二十三）執(zhí)行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費的收取
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費由物業(yè)管理企業(yè)按不高于指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收取，根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)足額向保險公司投保，并將保單和保費收據(jù)進行公示。不投保不能收取物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。
（二十四）物業(yè)服務(wù)收費的明碼標(biāo)價
物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)進行公示。
（二十五）物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督檢查
市、區(qū)縣價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門依法負責(zé)監(jiān)督管理物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)行為。
（二十六）《辦法》出臺后，正在銷售的商品住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的銜接
《辦法》實施后，按照一個小區(qū)只能有一個物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的原則，正在銷售的商品住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的銜接按通告規(guī)定執(zhí)行。即《辦法》出臺后銷售住宅的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)與《辦法》出臺前銷售住宅的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)保持一致。
（二十七）裝修管理服務(wù)如何收費
裝修管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價管理。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與裝修人和裝飾裝修企業(yè)在裝修服務(wù)協(xié)議中進行約定。